Kan ik mijn huurprijs indexeren?
Uw huurder betaalt u als verhuurder maandelijks een vaste huurprijs. Vaak blijft de huurprijs gedurende de volledige looptijd van de huur ongewijzigd, toch kan u deze meestal mee laten evolueren met de kosten van levensonderhoud via een indexatie.
Helaas is dat niet altijd het geval. Soms is het niet voorzien, bent u het vergeten of doet u het verkeerd.
Graag verduidelijken we onder welke voorwaarden u de indexatie (eventueel toch) kan vragen, en wat u best doet om uw rechten niet te verliezen.
Verhuurder wees bij de les!
Indexatie bij woninghuur, handelshuur, gemene huur: helaas niet één pot nat!
De mogelijkheid tot indexatie van de huurprijs hangt af van het type huurovereenkomst dat u afsloot.
Bij woninghuur kan u steeds indexeren, tenzij dit uitdrukkelijk uitgesloten is. U dient de indexatie dus niet contractueel te bedingen. Indien uw contractuele bepalingen verder gaan dan de indexatie die de wet toelaat en dus nadeliger zijn voor de huurder, dan worden deze ingekort tot wat wettelijk mogelijk is.
Bij een handelshuur daarentegen is indexatie enkel en alleen mogelijk indien er in de huurovereenkomst daartoe een specifieke indexeringsclausule is voorzien. Maak u geen illusies, deze is meestal voorzien.
Indien uw huurovereenkomst niet onder een specifieke wettelijke regeling valt dan spreken we van het gemene huurrecht, bijvoorbeeld het huren van een garagebox. Indexatie is enkel mogelijk indien dat zo is voorzien in de overeenkomst.
Wanneer indexeren?
Als verhuurder kunt u jaarlijks eenmalig indexeren zowel voor woninghuur, handelshuur en gemene huur. Dit gebeurt telkens op de verjaardag van de ingangsdatum van de huurovereenkomst.
Kortom, dit is dus niet noodzakelijk jaarlijks op 1 januari van elk jaar: dat is een ingebakken misverstand.
Een voorbeeld zal dit verduidelijken.
Hoeveel bedraagt de indexatie?
De formule voor de berekening van de indexatie is gebaseerd op de gezondheidsindex:
![]()
- de nieuwe index is de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardag van de inwerkingtreding van de huur;
- de oorspronkelijke index is de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de inwerkingtreding van de huur.
Om de berekening van de indexatie correct te doen, neemt u best uw huurovereenkomst erbij.
De volgende elementen zijn noodzakelijk:
- de huurprijs vastgesteld bij de ondertekening van de huurovereenkomst in euro (dus niet de laatste geïndexeerde huurprijs);
- het jaar en de maand van de ondertekening van de overeenkomst;
- het jaar en de maand van de inwerkingtreding van de overeenkomst;
- het jaar van indexering;
- de ligging van het pand.
Indien u over deze gegevens beschikt, kunt u best eenvoudigweg surfen naar de huurcalculator van de overheid (Huurindexatie).
Deze berekent de indexatie voor u. U hoeft dus geen contracten met gespecialiseerde firma’s aan te gaan daarvoor of complexe abonnementen af te sluiten.
Deze huurcalculator is bruikbaar voor alle type huurovereenkomsten (d.i. woninghuur-, handelshuurovereenkomsten en andere huurovereenkomsten volgens het artikel 1728bis van het oud Burgerlijk Wetboek cfr. het gemene huurrecht) zolang de gezondheidsindex van toepassing is en er geen andere specifieke bepalingen werden bedongen in uw huurovereenkomst.
Mocht u wel andere afspraken in het contract staan hebben dan mag het resultaat van de indexatie in sommige gevallen niet nadeliger voor de huurder uitvallen dan in geval van een berekening via deze calculator. Mocht u daarover vragen hebben, contacteer ons dan zeker!
Gebeurt de indexatie automatisch?
Het recht op indexatie ontstaat van rechtswege, maar de uitvoering ervan verloopt niet noodzakelijk automatisch. Dit hangt af van het type huurovereenkomst en de inhoud van het indexatiebeding.
De indexatie kan automatisch plaatsvinden bij huurovereenkomsten die vallen onder het algemene huurrecht en bij handelshuur, afhankelijk van de inhoud van het indexatiebeding. Indien het beding niet voorziet in een automatische indexering, is een verzoek vereist.
Betreft het een woninghuurovereenkomst, dan is steeds een uitdrukkelijk schriftelijk verzoek vereist opdat de indexatie plaatsvindt. De verhuurder dient dit elk jaar opnieuw schriftelijk te melden indien hij steeds de laatst geïndexeerde huurprijs wil innen, maar hij is daartoe niet verplicht.
Zelfs als uw huurovereenkomst voorziet in een automatische indexering raden wij toch aan dat de verhuurder een brief of e-mailbericht aan zijn huurder richt om hem hiervan op de hoogte te brengen. Een aangetekend schrijven is geen noodzakelijke formaliteit, maar is wel wenselijk, terwijl u ernaast steeds een kopie ervan via mail of gewone brief kan sturen.
Door dit uitdrukkelijk te vragen wijst u de huurder erop dat u wel degelijk staat op een goede uitvoering van het contract op dit vlak en dus de indexatie wenst te ontvangen.
Als verhuurder schrijft u best tijdig uw huurder aan om de geïndexeerde huurprijs ter kennis te brengen. De indexatie van de huurprijs gebeurt namelijk niet automatisch.
Wat als de indexatie werd vergeten?
Als u als verhuurder wil indexeren plaatst u de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract best tijdig op agenda. Maar ook als u deze vergat of pas later besliste om toch nog te indexeren na de eerste verjaardag, kan u dit alsnog (beperkt) rechtzetten.
Bij woninghuur kan u als verhuurder tot drie maanden terugkeren: u kan dus de indexatie van de laatste drie maanden opvragen. Als u bv. pas na de vierde maand beslist toch de indexatie te vragen, verliest u meteen al een maand.
Voor handelshuur en gemene huur kan de verhuurder de contractueel verschuldigde indexatie tot één jaar terugvragen.
Terug toegepast op ons woninghuurcontract dat in werking trad op 1 april 2019 wil dit zeggen dat u de geïndexeerde huurprijs kan vragen vanaf de huur voor de maand april 2020 voor de toekomst en bij vertraging in aanvraag een rechtzetting voor het verleden kon vragen zonder risico op verlies tot in juli 2020.
Als u pas in september een verzoek tot indexatie richt, zal die werken voor de toekomst en zal de rechtzetting beperkt blijven tot de maanden juni, juli en augustus. Voor de maanden april en mei kan u dan al geen geïndexeerde huurprijs meer invorderen.
Opgepast verhuurder voor artikel 2273, lid 1 van het oud Burgerlijk Wetboek!
Het recht om de betaling van de index te vorderen verjaart al na één jaar, te rekenen vanaf de verzending van de vraag tot indexatie aan de huurder. De verhuurder heeft na dat verzoek tot indexatie slechts een jaar de tijd om de betaling van het bedrag van de indexatie te vorderen voor de vrederechter als het niet spontaan betaald zou worden.
Toegepast op ons eerder voorbeeld: de huurovereenkomst treedt in werking op april 2019. Vanaf april 2020 kan de verhuurder verzoeken om de geïndexeerde huurprijs. Indien u als verhuurder dit zou vragen op 1 mei 2020, zal op dat ogenblik de verjaring starten. Indien de huurder de indexering niet betaalt, maar enkel de basishuurprijs, zal de verhuurder ten laatste op 30 april 2021 een vordering voor de vrederechter moeten inleiden.
Decreet tot beperking van de indexatie van de huurprijzen om de gevolgen van de energiecrisis te verlichten
Voor een huurwoning zonder EPC of met een label D, E of F, waarvan het huurcontract vóór 1 oktober 2022 in werking is getreden, moet bij indexering een aangepaste formule (correctiefactor) worden toegepast. De verhuurder dient de correctiefactor bij elke huurindexatie toe te passen. Pas wanneer er een beter EPC beschikbaar is of een nieuw huurcontract wordt afgesloten, hoeft de verhuurder de correctiefactor niet langer toe te passen.
De berekeningswijze vindt u terug op de website van de Vlaamse overheid.
Naar de Wanted Shop
Wenst u na het lezen van deze Wanted Fact hulp bij de opmaak van een indexeringsclausule of een correct huurcontract, of wenst u uw huurder correct aan te schrijven om de indexatie door te voeren? Contacteer ons of bestel via onze Wanted shop laagdrempelig de correcte huurcontracten of indexeringsbrieven!