Hoe kan ik toch mijn woning verkopen met bewarend beslag erop?
Bewarend beslag op een woning heeft tot gevolg dat het onroerend goed onbeschikbaar wordt. Een schuldeiser legt bewarend beslag op een eigendom van zijn schuldenaar om te vermijden dat het onroerend goed “pootjes krijgt”. Het verrassingseffect speelt hierbij een belangrijke rol. Het bewarend beslag heeft tot gevolg dat u als beslagen eigenaar uw woning niet meer kunt verkopen, tenzij met de toestemming van de beslagleggende schuldeiser.
Maar wat als de beslaglegger niet akkoord gaat en u toch uw huis wenst te verkopen? Bijvoorbeeld omdat u dringend het geld nodig heeft. Vaak is de schuld waarvoor het bewarend beslag werd gelegd zelfs niet zo groot als de waarde van het huis. Toch zal het beslag het volledige onroerend goed immobiliseren. Het beslag ligt immers op de totale waarde van het goed, ook al overtreft dit ruimschoots de waarde van de vordering van uw schuldeiser. Het beslag heeft een zogenaamd “collectief” karakter zodat het strekt tot het voordeel van alle eventuele schuldeisers.
U kan natuurlijk uw schuldeiser gewoon betalen of vragen om vrijwillig het beslag op te heffen onder de voorwaarde dat u aanbiedt om uw schuld te betalen met de opbrengst van de verkoop. Als de beslaglegger hiermee instemt is het probleem al opgelost, maar in de praktijk zal de beslaglegger niet zo snel akkoord gaan. Gelukkig biedt de wet een aantal mogelijkheden om het onroerend goed te bevrijden van een bewarend beslag.
We zetten deze mogelijkheden op een rijtje.
Verzet tegen het bewarend beslag.
Een eerste mogelijkheid is dat u verzet kunt aantekenen tegen het bewarend beslag. U vraagt de Beslagrechter om het bewarend beslag op te heffen. Het bewarend beslag kan immers maar gelegd worden indien er een aantal voorwaarden vervuld zijn. Zo moet er sprake zijn van urgentie (spoedeisendheid), en moet de vordering van uw schuldeiser aan een aantal kenmerken voldoen. De vordering moet “zeker”, “vaststaand” en “opeisbaar” zijn. Deze kenmerken zijn allemaal begrippen met een bijzondere juridische betekenis. Verzet tegen een bewarend beslag zal maar nuttig zijn als u op een ernstige manier de schuld kunt betwisten. Als dit niet het geval is, dan heeft het aantekenen van verzet geen enkele zin.
Het kantonnement.
Om u toe te laten het onroerend goed te verkopen kan u opteren voor een kantonnement. Deze procedure is minder bekend maar kan zeer nuttig zijn. Het komt er op neer dat u een vervangende waarborg in geld betaalt: u geeft een bedrag in bewaring dat overeenstemt met de vordering in hoofdsom, interesten en kosten. U stort dit bedrag in de Deposito- en Consignatiekas of u geeft dit bedrag af in handen van een erkende of aangestelde sekwester. Men noemt dit ook de consignatie of het kantonnement van de oorzaken van het beslag.
Het kantonnement na bewarend beslag is een absoluut recht van de beslagene. Men kan u het kantonnement niet verbieden. Wanneer u kantonneert dan erkent u bovendien niet uw schuld: het kantonnement wordt niet beschouwd als een voorwaardelijke betaling waardoor de schuld zou verdwijnen. Het is louter een tijdelijke waarborg in afwachting van de beslechting van de discussie over de schuld. Eventuele interesten blijven dan ook voor rekening van de schuldenaar.
Om tot kantonnement over te gaan, zijn er twee mogelijkheden. Het rechtstreeks kantonnement en het kantonnement na tussenkomst van de beslagrechter.
Het rechtstreeks kantonnement.
Het rechtstreeks kantonnement veronderstelt dat u als beslagene contact opneemt met de gerechtsdeurwaarder die het bewarend beslag heeft gelegd en u geeft een bedrag in bewaring dat toereikend is om tot waarborg te dienen van de vordering in hoofdsom, interesten en kosten. De gerechtsdeurwaarder maakt van deze bewaarging een proces-verbaal op en stort vervolgens het bedrag door in de Deposito- en Consignatiekas. Hiermee is de kous af. De tussenkomst van de Beslagrechter is bij een rechtstreeks kantonnement niet vereist. Enkel wanneer er discussie is over de modaliteiten van het kantonnement, moet de Beslagrechter tussenkomen. Ook wanneer de schuldeiser na rechtstreeks kantonnement niet bereid is om het beslag op te heffen, zal de Beslagrechter moeten tussenkomen om een bevel tot opheffing te verlenen.
Het nadeel van een rechtstreeks kantonnement via de gerechtsdeurwaarder is dat u als schuldenaar de centen moet hebben om de vervangende waarborg te betalen. Vaak is dit juist het probleem. Ook het actuele nulrendement van de Deposito- en Consignatiekas maakt het rechtstreeks kantonnement via de Depositokas niet populair. Wenst u meer interesten, dan zal u toch moeten opteren voor een procedure voor de Beslagrechter die andere modaliteiten kan bepalen, bijvoorbeeld een private bankinstelling.
Het kantonnement via de Beslagrechter.
In bepaalde gevallen kan u niet anders dan kantonneren na tussenkomst van de Beslagrechter. Meestal is dit het geval wanneer de beslagene en de beslagleggende schuldeiser een discussie hebben over de modaliteiten van het kantonnement en de Beslagrechter de knoop moet doorhakken. Deze discussie kan gaan over de omvang van het te kantonneren bedrag, maar ook over de persoon of instelling die als bewaargever zal fungeren.
Kantonneren met de opbrengst van de verkoop van het in beslag genomen onroerend goed moet ook gebeuren via de Beslagrechter. Deze werkwijze is immers een bijzondere modaliteit van kantonneren waarover de Beslagrechter moet oordelen. Wanneer u als schuldenaar bijgevolg niet over de nodige financiële middelen beschikt om tot kantonnement over te gaan, kan u bij de Beslagrechter terecht om de opbrengst van de verkoop van het in beslag genomen onroerend goed te kantonneren. Opgepast, wanneer de hypothecaire schuld te groot is en er niets meer overschiet voor de schuldeiser die bewarend beslag heeft gelegd, heeft het geen zin zich tot de beslagrechter te wenden.
Het minnelijk kantonnement.
Onder het minnelijke kantonnement verstaat men de bewaargeving van een som geld op een gemeenschappelijke bankrekening op naam van de schuldeiser en de schuldenaar of diens advocaten. Deze vorm van kantonnement is weinig formalistisch, goedkoop en kan gebeuren aan iets betere interestvoorwaarden. Nadeel ook hier is dat minnelijk kantonneren enkel mogelijk is wanneer de fondsen aanwezig zijn. Ook moeten de partijen nog het nodige vertrouwen hebben in elkaar en hun advocaten.
De gevolgen van een minnelijk kantonnement kan u contractueel bepalen. Er is geen discussie dat een minnelijk kantonnement als alternatief voor een kantonnement na bewarend beslag dezelfde rechtsgevolgen heeft. Het kantonnement is een alternatief voor een bewarend beslag en creëert geen voorrang voor de beslagleggende schuldeiser. Het kantonnement is geen bevrijdende betaling ten gunste van de beslagleggende schuldeiser.
Kunnen partijen in onderlig akkoord bepalen dat het minnelijke kantonnement wel de strekking verkrijgt van een (voorwaardelijke) betaling. M.a.w. dat het minnelijk kantonnement een sterkere waarborg wordt dan een kantonnement volgens de regels van het Gerechtelijk Wetboek? Het merendeel van de rechtsleer lijkt dit te aanvaarden. Enige voorwaarde moet dan wel zijn dat partijen zeer duidelijk opteren voor het kantonnement als een voorwaardelijke betaling.
Een bankgarantie.
Een goede oplossing om de verkoop te kunnen laten doorgaan en aldus het bewarend beslag te lichten kan ook een bankgarantie zijn. U geeft tegen betaling van een premie als verkopende partij aan uw schuldeiser de garantie dat uw bank de vordering van de schuldeiser zal betalen. Deze waarborg heeft zowel voor de beslagene als voor de beslaglegger voordelen. De beslagene moet niet beschikken over de centen om de waarborg te geven. Voor de schuldeiser is een bankgarantie een sterkere waarborg dan een kantonnement. Immers een bewarend beslag of een vervangend kantonnement is geen betaling in het voordeel van de schuldeiser en geeft ook geen voorrang wanneer er bijvoorbeeld nog andere schuldeisers aanwezig zijn. Een bankgarantie is daarentegen een verbintenis van de bank die belooft te zullen betalen aan de schuldeiser, buiten elke concurrentie met andere schuldeisers om.
Kantonnement door de koper?
Kantonnement door de koper?
Een weinig gekende mogelijkheid om een woning toch te verkopen terwijl er een bewarend beslag op ligt is het kantonnement door de koper. Deze oplossing is gunstig wanneer de verkoper geen eigen financiële middelen heeft om de vordering van de beslaglegger te betalen, en ook de opbrengst van het onroerend goed niet kan dienen voor de aanzuivering van de schuld. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer het onroerend goed volledig in hypotheek werd gegeven aan de bank. Diegene die het geld heeft, met name de verkrijger, zal dan een bedrag consigneren ten belope van de vordering in hoofdsom, interesten en kosten.