Ruzie met de buren? Wat vooraf ging.
Voor de problematiek rond burenhinder bestaat er op vandaag geen specifieke wettelijke regeling. Heb je een conflict met je buren, dan moet je terugvallen op het algemeen foutaansprakelijkheidsrecht en op de leer van de burenhinder. De regels van de burenhinder worden - raar maar - waar gegrond op het basisartikel dat de grenzen van het eigendomsrecht bepaalt: artikel 544 van het Burgerlijk wetboek.
artikel 544 BW stelt: “Eigendom is het recht om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben en daarover te beschikken, mits men er geen gebruik van maakt dat strijdig is met de wetten of met de verordeningen.”
Gaandeweg is op basis van dit wetsartikel, aangevuld met de rechtspraak van het Hof van Cassatie, een hele leer tot stand gekomen.
In dit kader wordt er veel belang gehecht aan het baanbrekende Schoorsteen Arrest van het Hof van Cassatie. In dit arrest oordeelde het Hof dat op basis van artikel 544 BW aan iedereen een gelijkwaardig eigendomsgenot toekomt.
Hieruit kan men afleiden dat het evenwicht tussen twee aanpalende erven steeds behouden moet blijven. Sinds deze rechtspraak kan burenhinder niet énkel via de foutaansprakelijkheid van artikel 1382 BW gesanctioneerd worden maar dus ook via artikel 544 BW.
Opdat men een vordering wegens burenhinder kan instellen op basis van artikel 544 BW, moet er voldaan zijn aan drie voorwaarden:
- Bovenmatige hinder: dit impliceert dat de hinder de normale ongemakken van het nabuurschap overschrijdt. De hinder moet bovenmatig zijn, zodat het evenwicht tussen de aanpalende erven verbroken is. De beoordeling van het bovenmatige karakter is een feitenkwestie waarover de rechter moet oordelen. De rechter zal bij de concrete beoordeling rekening houden met verschillende factoren zoals de plaats, het tijdstip, de eerstaanwezigheid, de bijzondere gevoeligheid, enzovoort. De hinder moet eveneens actueel zijn, hetgeen betekent dat een louter risico op hinder niet volstaat. De hinder moet eveneens actueel zijn, hetgeen betekent dat een louter risico op hinder niet volstaat.
- Er moet sprake zijn van nabuurschap: het gaat dan niet enkel om eigenaars van aanpalende erven. Het volstaat dat de erven in elkaars omgeving liggen om te kunnen spreken over naburige erven.
- De hinder moet toerekenbaar zijn: Er moet een band bestaan tussen de hinder en de nabuur die men aansprakelijk wil stellen. De hinder moet m.a.w. te wijten zijn aan het handelen of nalaten van de nabuur.
In tegenstelling tot de foutaansprakelijkheid, is de aansprakelijkheid op grond van burenhinder foutloos: de hinderverwekkende buur moet geen juridische fout hebben begaan om aansprakelijk te zijn.
De vordering inzake burenhinder moet worden ingesteld binnen de 5 jaar vanaf het moment dat de schadeverwekkende handeling een einde neemt.
De sanctie ingeval van bovenmatige burenhinder is een compensatie. Een compensatie niet noodzakelijk een volledig herstel van de schade. Een volledige schadevergoeding is wél voorzien indien de nabuur een juridische fout heeft begaan en bijgevolg aansprakelijk is op basis van de artikelen 1382 e.v. BW. Zoals gezegd is de leer van de burenhinder een foutloze aansprakelijkheidsleer, waarbij de schade niet integraal wordt vergoed omdat er geen sprake is van een fout. Men wil aldus slechts het evenwicht tussen de verschillende eigendommen herstellen.
Bent u het slachtoffer van overmatige burenhinder, dan kan u ook gelijktijdig een vordering instelling op basis van de foutaansprakelijkheid voorzien in de artikelen 1382-1386 van het Burgerlijk Wetboek. Artikel 1382 BW bepaalt dat elke daad van een mens, waardoor aan een ander schade wordt berokkend, diegene door wiens schuld de schade is ontstaan, verplicht deze te vergoeden. Bovenop de fout dient men ook de schade en het oorzakelijk verband tussen de fout en de schade te kunnen aantonen, waarbij de fout de oorzaak van de hinder moet zijn.
De tijd is rijp voor een moderne regelgeving voor burenhinder.
In onze moderne samenleving waar iedereen dicht bij elkaar woont, nemen de gevallen van burenhinder aanzienlijk toe.Het gedateerde karakter van de bestaande regelgeving brengt daardoor de rechtszekerheid in het gedrang, temeer daar het goederenrecht nog uit de tijd van Napoleon stamt. Een modernisering van deze bepalingen kon bijgevolg niet uitblijven.
Et voilà, daar is dan het nieuwe wetsboek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek, dat poogt de rechtsregels aangaande het goederenrecht te moderniseren en in werking treedt op 1 september 2021.
Toekomstige regeling: wat verandert er?
De goedgekeurde hervorming is gebaseerd op volgende krachtlijnen:
- de geïntegreerde benadering van het goederenrecht,
- de instrumentalisering van het goederenrecht,
- de modernisering van het goederenrecht,
- de flexibilisering van het goederenrecht, en
- een doorgedreven rechtsvergelijkende benadering van het goederenrecht.
Wij zullen ons in hetgeen volgt toespitsen op één aspect, namelijk de wijzigingen inzake burenhinder. De nieuwe regeling is van toepassing binnen de 18 maanden na publicatie in het Belgisch Staatsblad.
Bovenmatige burenhinder
Wat houdt “bovenmatige burenhinder” precies in? Het principe is nog steeds dat men de “normale ongemakken” uit nabuurschap dient te verdragen. Om van “bovenmatige burenhinder” te kunnen spreken moet er bijgevolg sprake zijn van een overschrijding van de toegelaten ongemakken. In het verleden bleek het niet altijd duidelijk wanneer er sprake was van een overschrijding van de toegelaten ongemakken, waardoor de wetgever in haar wetsvoorstel voorzien heeft in een aantal, niet-exhaustieve toetsingscriteria, die als leidraad kunnen dienen. Zo staat bijvoorbeeld in het wetsvoorstel te lezen dat er rekening gehouden kan worden met alle omstandigheden, zoals het tijdstip, de frequentie en de intensiteit van de hinder, de eerste ingebruikneming of de publieke bestemming van het onroerend goed van waaruit de hinder wordt veroorzaakt, om de bovenmatigheid van de hinder te beoordelen.
Wanneer men uiteindelijk vaststelt dat er daadwerkelijk sprake is van bovenmatige hinder, in die zin dat men het evenwicht tussen twee percelen verstoort, dan zal de rechtbank beoordelen welke maatregelen passend zijn om dit evenwicht opnieuw te herstellen. Volgende maatregelen worden voorgesteld in het wetsvoorstel:
- Een vergoeding in geld die de bovenmatige hinder compenseert;
- De vergoeding van de kosten verbonden aan compenserende maatregelen op het gehinderde onroerend goed om de last tot het normale niveau te verminderen;
- Voor zover dit op zich geen nieuw onevenwicht doet ontstaan en een normaal gebruik en genot van het onroerend goed hierdoor niet wordt uitgesloten, het bevel de handeling die het evenwicht verstoort staken of op het hinderende onroerend goed maatregelen te nemen die de bovenmatige hinder verminderen tot het normale niveau.
De rechtbank krijgt dus een heel arsenaal van mogelijkheden om het evenwicht tussen buren te herstellen.
Preventieve vordering
Een belangrijke nieuwigheid die de wetgever heeft voorzien, is dat men in de toekomst, onder strikte voorwaarden, reeds in de preventieve fase zal kunnen optreden. Dit betekent concreet dat u in de toekomst niet meer zal moeten wachten tot het risico zich ook effectief realiseert, alvorens u een vordering kunt instellen. Op die manier poogt de wetgever een draagvlak te creëren om mogelijke conflictsituaties te ontmijnen.
Uiteraard kan zo'n preventieve vordering enkel onder strikte voorwaarden.
De nieuwe wetsbepaling bepaalt immers dat indien een onroerend goed ernstige en manifeste risico’s inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling ten aanzien van een naburig onroerend goed veroorzaakt waardoor het evenwicht tussen de onroerende goederen wordt verbroken, de eigenaar of de gebruiker van dat naburige onroerend goed in rechte kan vorderen dat preventieve maatregelen worden genomen teneinde te verhinderen dat het risico zich daadwerkelijk realiseert.
Bijgevolg dient er sprake te zijn van ernstige risico’s met betrekking tot de veiligheid, gezondheid of vervuiling. Deze bepaling maakt een einde aan de discussie over de vraag of een louter risico op hinder op zich reeds volstaat om een vordering op grond van bovenmatige burenhinder in te stellen.
Het is cruciaal dat aan voormelde voorwaarden is voldaan vooraleer u preventieve maatregelen kunt vorderen. Men zal immers voor de beoordeling ervan geen rekening houden met de persoonlijke gevoeligheid van de benadeelde.
De concrete invulling van “manifeste risico’s inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling” zal de toekomst verder uitwijzen.