Ruzie met de buren? Wat vooraf ging
Voor de problematiek rond burenhinder bestond er vóór 1 september 2021 geen uitdrukkelijke, afzonderlijke wettelijke regeling in het Burgerlijk Wetboek.
Indien u een conflict had met uw buren, dan moest u terugvallen op het algemeen buitencontractueel aansprakelijkheidsrecht en op de rechtspraak rond burenhinder. De klassieke regels omtrent burenhinder werden, opmerkelijk genoeg, afgeleid uit het basisartikel dat de grenzen van het eigendomsrecht bepaalde: artikel 544 van het oud Burgerlijk Wetboek. Die bepaling luidde als volgt:
“Eigendom is het recht om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben en daarover te beschikken, mits men er geen gebruik van maakt dat strijdig is met de wetten of met de verordeningen.”
Gaandeweg is op basis van dit wetsartikel, aangevuld met de rechtspraak van het Hof van Cassatie, een hele leer tot stand gekomen.
In dat kader werd veel belang gehecht aan het zogenaamde Schoorsteenarrest van het Hof van Cassatie. In dat arrest oordeelde het Hof dat op basis van artikel 544 oud BW aan iedereen een gelijkwaardig eigendomsgenot toekomt.
Hieruit leidde men af dat het evenwicht tussen naburige erven behouden moet blijven. Sinds deze rechtspraak kon burenhinder dus niet enkel via het algemene buitencontractuele aansprakelijkheidsrecht worden benaderd, maar ook via de evenwichtsleer die onder artikel 544 oud BW was ontwikkeld.
De oude regeling voor burenhinder
Opdat men vroeger een vordering wegens burenhinder kon instellen op basis van artikel 544 oud BW, moest voldaan zijn aan drie voorwaarden:
- Bovenmatige hinder: dit impliceerde dat de hinder de normale ongemakken van het nabuurschap overschrijdt. De hinder moest dus bovenmatig zijn, zodat het evenwicht tussen de naburige erven verbroken was. De beoordeling van dat bovenmatige karakter was en blijft een feitenkwestie waarover de rechter oordeelt. Bij die concrete beoordeling hield en houdt de rechter rekening met verschillende factoren zoals de plaats, het tijdstip, de eerstaanwezigheid en de bijzondere context.
- Nabuurschap: het ging niet enkel over eigenaars van aanpalende erven. Het was voldoende dat de erven in elkaars omgeving lagen om te kunnen spreken over naburige erven.
- Toerekenbaarheid: er moest een band bestaan tussen de hinder en de nabuur die men aansprakelijk wou stellen. De hinder moest met andere woorden te wijten zijn aan diens handelen, nalaten of situatie.
In tegenstelling tot de foutaansprakelijkheid was de aansprakelijkheid op grond van burenhinder foutloos: de hinderverwekkende buur moest geen juridische fout hebben begaan om toch gehouden te zijn het verstoorde evenwicht te herstellen.
De vordering inzake burenhinder verjaarde volgens de toepasselijke verjaringsregels voor buitencontractuele vorderingen.
De sanctie bij bovenmatige burenhinder was niet noodzakelijk een integrale schadevergoeding. De focus lag op een passende compensatie om het evenwicht tussen de naburige eigendommen te herstellen. Dat verschilt van een klassieke foutaansprakelijkheidsvordering, waarbij het uitgangspunt net het herstel van de volledige schade is.
Ook vandaag blijft dat onderscheid relevant: wie meent dat de buur niet alleen bovenmatige hinder veroorzaakt, maar daarnaast ook een fout heeft begaan, kan in voorkomend geval nog altijd een afzonderlijke vordering op grond van het buitencontractuele aansprakelijkheidsrecht overwegen.
De nieuwe regeling voor burenhinder: wat verandert er?
De hervorming van het goederenrecht steunt op verschillende krachtlijnen, waaronder modernisering, flexibilisering en een meer samenhangende benadering van het goederenrecht.
Voor burenhinder is vooral van belang dat de vroegere cassatierechtspraak en rechtsleer nu grotendeels wettelijk zijn verankerd in artikel 3.101 BW en artikel 3.102 BW.
Bovenmatige burenhinder
Wat houdt “bovenmatige burenhinder” precies in? Het uitgangspunt blijft dat men de normale ongemakken van het nabuurschap moet verdragen. Om van bovenmatige burenhinder te kunnen spreken, moet er dus sprake zijn van hinder die verder gaat dan wat buren normaal van elkaar moeten dulden.
Om meer houvast te bieden, vermeldt artikel 3.101 BW uitdrukkelijk dat rekening moet worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, zoals:
- het tijdstip van de hinder
- de frequentie van de hinder
- de intensiteit van de hinder
- de eerstingebruikneming
- de publieke bestemming van het onroerend goed van waaruit de hinder wordt veroorzaakt
Wanneer uiteindelijk wordt vastgesteld dat er daadwerkelijk sprake is van bovenmatige hinder en het evenwicht tussen twee percelen is verstoord, zal de rechter beoordelen welke maatregel passend is om dat evenwicht te herstellen. Artikel 3.101, § 2 BW voorziet daarbij onder meer in de volgende mogelijkheden:
- Een vergoeding in geld die de bovenmatige hinder compenseert.
- De vergoeding van de kosten verbonden aan compenserende maatregelen op het gehinderde onroerend goed om de last tot het normale niveau te verminderen.
- Een bevel om de storende handeling te staken of maatregelen te nemen op het hinderende onroerend goed, voor zover dit geen nieuw onevenwicht doet ontstaan en een normaal gebruik en genot van het onroerend goed niet uitsluit.
De rechtbank beschikt dus over meerdere instrumenten om het evenwicht tussen buren concreet te herstellen.
Belangrijk is ook dat de wettelijke regeling niet alleen relevant is tussen volle eigenaars. Artikel 3.101, § 3 BW bepaalt immers dat de regeling onder bepaalde voorwaarden ook speelt wanneer één of beide naburige onroerende goederen bezwaard zijn met een recht ten voordele van een derde die een attribuut van het eigendomsrecht heeft en de hinder aan de uitoefening van dat recht kan worden toegerekend.
Preventieve vordering
Een belangrijke nieuwigheid van de wetgever is dat men, onder strikte voorwaarden, al in de preventieve fase kan optreden. Dat betekent concreet dat u niet steeds moet wachten tot de schade of hinder zich effectief heeft gerealiseerd.
Artikel 3.102 BW bepaalt dat wanneer een onroerend goed ernstige en manifeste risico’s inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling veroorzaakt ten aanzien van een naburig onroerend goed, waardoor het evenwicht tussen de onroerende goederen wordt verbroken, de eigenaar of gebruiker van dat naburige onroerend goed in rechte kan vorderen dat preventieve maatregelen worden genomen.
Er moet dus wel degelijk sprake zijn van ernstige en manifeste risico’s. Niet elk louter hypothetisch risico zal volstaan.
Nog één belangrijke actualisering sinds 2025
Sinds 1 januari 2025 is Boek 6 “Buitencontractuele aansprakelijkheid” van het Burgerlijk Wetboek in werking getreden voor feiten die zich vanaf die datum voordoen. Daardoor zijn de vroegere artikelen 1382 tot 1386bis van het oud Burgerlijk Wetboek opgeheven.
Dat is vooral van belang voor situaties waarin bovenmatige burenhinder samengaat met een fout van de buur. In dat geval verwijst men voor nieuwe feiten niet langer naar de artikelen 1382 e.v. oud BW, maar naar de actuele regels van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek.
Besluit
De regeling van burenhinder is vandaag duidelijker wettelijk verankerd dan vroeger. Sinds 1 september 2021 staan de basisregels in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, meer bepaald in de artikelen 3.101 en 3.102 BW. Sinds 1 januari 2025 moet men voor de algemene buitencontractuele aansprakelijkheid bovendien rekening houden met Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek.
Wie met burenhinder te maken krijgt, doet er dus goed aan een onderscheid te maken tussen:
- de foutloze evenwichtsleer van bovenmatige burenhinder, gericht op het herstellen van het verstoorde evenwicht;
- de buitencontractuele aansprakelijkheid wegens fout, die bij een foutief handelen bijkomend in beeld kan komen.
Welke vordering het meest aangewezen is, hangt altijd af van de concrete feiten, de aard van de hinder en het beschikbare bewijs.