Wat is afstand van verhaal?
‘Afstand van verhaal’ is een bijzondere clausule in de huurovereenkomst of de verzekeringspolis waarbij de verhuurder of de verzekeraar afstand doet van het recht om schade die door de huurder wordt veroorzaakt, van de huurder terug te vorderen.
Als de clausule van afstand van verhaal in de huurovereenkomst is opgenomen, betekent dit dat (meestal) de verhuurder geen verhaal zal kunnen uitoefenen op de huurder wanneer deze laatste schade heeft veroorzaakt. Anders gezegd, de verhuurder ontslaat de huurder van diens aansprakelijkheid als huurder. Het kan gaan om de aansprakelijkheid van de huurder voor brand, voor zijn huisgenoten of onderhuurders, of voor andere vormen van huurschade aangebracht door de huurder. Deze clausule leidt er ook toe dat een eventuele verzekeraar van de verhuurder geen subrogatoire vordering tegen de huurder kan instellen aangezien de verhuurder zelf niet langer over een dergelijke vordering beschikt.
Als de clausule van afstand van verhaal wordt opgenomen in de verzekeringspolis van de verhuurder, dan heeft de verzekeraar van de verhuurder zich ertoe verbonden om geen regres (verhaal) uit te oefenen op de huurder.
Clausules van afstand van verhaal zijn bedoeld als alternatief voor de huurdersaansprakelijkheidsverzekering: de huurder moet geen eigen (duurdere) aansprakelijkheidsverzekering afsluiten, maar diens aansprakelijkheid wordt opgenomen in de verzekeringspolis van de verhuurder. De extra premie die de verhuurder moet betalen aan zijn verzekeraar wegens verzwaring van het risico, wordt dan contractueel doorgerekend aan de huurder.
Wanneer u opteert voor een “afstand van verhaal” regeling, is het van belang dat u de clausule opneemt in zowel de huurovereenkomst als in de verzekeringspolis van de verhuurder. Wanneer de verzekeraar niet op de hoogte gesteld wordt van een clausule afstand van verhaal in de huurovereenkomst, dan kan dit voor de verhuurder namelijk ernstige gevolgen hebben en zelfs tot sancties leiden in diens verhouding t.a.v. de verzekeraar.
Juridisch-technisch is de clausule tot afstand van verhaal een exoneratiebeding of bevrijdingsbeding (in de huurovereenkomst): de huurder wordt namelijk vrijgesteld van zijn huurdersaansprakelijkheid (of een deel ervan).
De clausule in de verzekeringsovereenkomst tussen verhuurder en verzekeraar is dan weer een beding ten behoeve van een derde.
Wat met het Vlaamse Woninghuurdecreet?
Clausules strekkende tot “afstand van verhaal” in de huurovereenkomst zijn in weze exoneratiebedingen of bevrijdingsbedingen in het voordeel van de huurder: zij beperken de aansprakelijkheid van de huurder of sluiten diens aansprakelijkheid zelfs volledig uit.
Dergelijke exoneratieclausules zijn slechts geldig op voorwaarde dat het wettelijk toegelaten is om de aansprakelijkheid van de huurder te beperken of uit te sluiten. In het gemene huurrecht zijn de bepalingen over de huurdersaansprakelijkheid van aanvullend recht (art. 1732 oud BW, art. 1733 oud BW of art. 1735 oud BW).
Het gemene huurrecht zal bij de invoering van het Vlaamse Woninghuurdecreet niet verdwijnen, maar zal toch aan belang inboeten: het zal blijven bestaan als het huurrecht voor de huurovereenkomsten die niet onder het Woninghuurdecreet vallen (of andere bijzondere huurwetgeving), of gelden als aanvullend recht voor de woninghuurcontracten.
Omwille van de toegankelijkheid en de eenvoud wil de Vlaamse Decreetgever met het Vlaams Woninghuurdecreet alle bepalingen die te maken hebben met de verhuur van hoofdverblijven in één wettekst verzamelen. Dus nagenoeg alle bepalingen van het gemene huurrecht en de bepalingen van de federale Woninghuurwet vinden hun plaatsje terug in het Vlaams Woninghuurdecreet, naast - uiteraard - de wijzigingen en de vernieuwingen die het Woninghuurdecreet zal brengen.
Zo neemt het Woninghuurdecreet ook de gemeenrechtelijke bepalingen over die betrekking hebben op de huurdersaansprakelijkheid, en brengt hier en daar een wijziging aan. Wat is dan het probleem met de clausules tot afstand van verhaal?
Welnu, het Woninghuurdecreet voorziet dat alle bepalingen die gaan over de verhuur van hoofdverblijven van dwingend recht zijn (art. 6 Vlaams Woninghuurdecreet). Dit betekent dat alle bepalingen uit het gemene huurrecht, die van aanvullend recht zijn, en die het Woninghuurdecreet overneemt, van aard veranderen: zij worden van dwingend recht.
Het Decreet perkt de contractsvrijheid derhalve in: huurder en verhuurder kunnen niet zomaar nog andersluidende afspraken maken. Daar waar de huurdersaansprakelijkheid voorheen van aanvullend recht was en andersluidende afspraken mogelijk waren, is het voor huurovereenkomsten die vallen onder het Woninghuurdecreet niet meer mogelijk om de aansprakelijkheid van de huurder te beperken of uit te sluiten, tenzij het Decreet dit uitdrukkelijk zou toelaten.
We overlopen hiernavolgend de nieuwe regels en gaan na of de huurdersaansprakelijkheid onder de toepassing van het Vlaamse Woninghuurdecreet nog te beperken is of niet, en of er bijgevolg nog een afstand van verhaal mogelijk is of niet (in de huurovereenkomst).
De huurdersaansprakelijkheid voor brand (art. 29 Vlaams Woninghuurdecreet)
Het Vlaams Woninghuurdecreet regelt in artikel 29 op dwingende wijze dat de huurder aansprakelijk is “voor brand en waterschade, tenzij hij bewijst dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan”. Deze bepaling neemt de gemeenrechtelijke regeling van artikel 1733 oud BW over, en voegt er volledigheidshalve “waterschade” aan toe.
Het Vlaams Woninghuurdecreet verplicht verder de huurder én de verhuurder om hun aansprakelijkheid voor brand en waterschade te verzekeren. In een eerste versie voorzag het Decreet nog dat de huurder de keuze had tussen enerzijds een eigen aansprakelijkheidsverzekering en anderzijds “een vergoeding te betalen aan de verhuurder die een verzekering heeft aangegaan en daarbij heeft afgezien van zijn recht om de geleden schade van de huurder terug te vorderen”.
In de uiteindelijke versie van het Decreet wordt het optierecht afgeschaft, zonder evenwel de mogelijkheid te verhinderen dat huurder en verhuurder overeenkomen dat de huurder zijn verzekeringsverplichting zou vervullen via een afstand van verhaal in de huurovereenkomst. Het verschil met de vorige tekst is dat de uiteindelijke tekst de clausule van afstand van verhaal niet meer promoot omwille van de nadelen verbonden aan afstand van verhaal.
Maar kan juridisch-technisch een afstand van verhaal nog wel rechtsgeldig worden opgenomen in het huurcontract zelf? Naar ons oordeel is het niet meer mogelijk de aansprakelijkheid van de huurder voor brand (en waterschade) contractueel te beperken of uit te sluiten gelet op de duidelijke dwingendrechtelijke aansprakelijkheid van de huurder, zodat ook de afstand van verhaal onmogelijk is geworden!
Dit betekent concreet dat de afstand van verhaal van de verhuurder op de huurder niet langer uitgesloten kan worden. Immers dergelijke clausules zullen relatief nietig zijn, vermits ze in strijd zijn met de dwingende bepaling van art. 29 Vlaams Woninghuurdecreet. Een afstand van verhaal in de verzekeringspolis lijkt ons wél mogelijk en dus te verhinderen dat de verzekeraar van de verhuurder nog de uitbetaalde schade kan verhalen op de huurder.
Los van de discussie omtrent de geldigheid van clausules van afstand van verhaal in huurovereenkomsten die vallen onder het dwingend recht van het Vlaams Woninghuurdecreet, willen wij ook benadrukken dat dergelijke clausules niet altijd zonder gevaar zijn voor de huurder. De verhuurder zal immers nog steeds een vordering tegen de huurder kunnen instellen voor die schade die de verzekeraar niet heeft gedekt! Te denken valt aan de franchise, of wanneer de verhuurder de premies niet heeft betaald waardoor zijn brandverzekering is geschorst en de verhuurder de schade zal terugvorderen van de huurder. Ook het geval van onderverzekering van het gehuurde goed houdt een risico in. Bij onderverzekering is de verzekerde som lager dan de werkelijke waarde van het gehuurde goed.
Het strekt in alle geval tot aanbeveling dat de huurder een eigen aansprakelijkheidsverzekering afsluit.
De huurdersaansprakelijkheid voor huisgenoten en onderhuurders (art. 30 Vlaams Woninghuurdecreet)
Artikel 30 Vlaams Woninghuurdecreet bepaalt dat de huurder ten aanzien van de verhuurder aansprakelijk is voor de beschadigingen en de verliezen die ontstaan door toedoen van zijn huisgenoten of zijn onderhuurders.
Ook deze bepaling is een letterlijke overname van artikel 1735 oud BW, maar wordt dwingend van aard. Derhalve zal ook in de huurovereenkomsten die onder de toepassing vallen van het nieuwe Vlaams Woninghuurdecreet deze specifieke huurdersaansprakelijkheid contractueel niet meer te beperken zijn of uit te sluiten. Ook hier is er ons inziens geen bezwaar dat een afstand van verhaal nog mogelijk is in de brandpolis tussen verhuurder en zijn verzekeraar, maar deze afstand van regres in hoofde van de verzekeraar belet het verhaal van de verhuurder lastens de huurder niet.
De huurdersaansprakelijkheid voor beschadigingen (art. 26 Vlaams Woninghuurdecreet)
Het Vlaams Woninghuurdecreet wijzigt de bestaande aansprakelijkheid van de huurder voor beschadigingen die ontstaan tijdens de huurtijd niet fundamenteel. Het Decreet wil de bestaande bepalingen voornamelijk moderniseren en verduidelijken. Het principe blijft behouden dat de verhuurder aansprakelijk is voor de beschadigingen aan het gehuurde goed, tenzij het Decreet deze ten laste legt van de huurder.
Op basis van art. 26 Vlaams Woninghuurdecreet is de huurder aansprakelijk voor de zogenaamde kleine herstellingen, waarvoor de Vlaamse Regering een indicatieve lijst heeft opgesteld. Dit zijn herstellingen die het gevolg zijn van het oneigenlijk gebruik van het gehuurde goed. Daarnaast is de huurder aansprakelijk voor schade die het gevolg is van een schending van zijn (nieuwe) verplichting tot het melden van noodzakelijke herstellingen ten laste van de verhuurder.
Anders dan bij de aansprakelijkheid van de huurder voor brand (art. 29 Vlaams Woninghuurdecreet) en voor huisgenoten en onderhuurders (art. 30 Vlaams Woninghuurdecreet) voorziet het Decreet, voor wat betreft de onderhouds- en herstellingsplicht van de huurder, uitdrukkelijk dat partijen bij overeenkomst deze huurdersverplichting kunnen beperken of uitsluiten.
Afstand van verhaal van de verhuurder lastens de huurder in de huurovereenkomst, of afstand van verhaal van de verzekeraar lastens de huurder in de brandpolis van de verhuurder blijven derhalve ook onder het nieuwe recht perfect mogelijk.
Indicatieve lijst van de kleine herstellingen ten laste van de huurder.
Hieronder vindt u de indicatieve lijst opgesteld door de Vlaamse Regering met daarin de zogenaamde kleine herstellingen die ten laste zijn van de huurder, tenzij u contractueel de verplichtingen van de huurder uitsluit of beperkt, wat mogelijk is. Deze lijst is de bijlage 1 bij het algemene uitvoeringsbesluit van het Vlaamse Woninghuurdecreet (Besluit van de Vlaamse Regering dd. 07.12.2018).
Verhuurproblemen?
Bent u eigenaar en heeft u problemen met uw huurder? Of heeft u vragen over de toekomstige nieuwe regelgeving voor de verhuur van woningen en studentenkamers? Conctacteer Wanted Law vrijblijvend!
Koop voor 20,00 EUR het boek "Het Vlaams Woninghuurdecreet. Wat U als verhuurder moet weten."
Het Vlaams Woninghuurdecreet is in werking getreden op 1 januari 2019. In november 2018 schreef advocaat Pieter Pauwels van Wanted Law het boekje "Het Vlaams Woninghuurdecreet. Wat u als verhuurder moet weten". Dit boekje biedt de niet-jurist een handig overzicht van de nieuwe Vlaamse huurwetgeving, met alle nieuwigheden en wat commentaar. Dit alles op basis van de definitieve teksten van het Decreet en de Memorie van Toelichting. U kan dit kopen voor 20,00 EUR meer de verzendkosten (3,00 EUR). Stuur ons een mailtje met uw facturatiegegevens en wij sturen u dit boek op.