Medehuur onder het nieuwe Vlaamse Huurdecreet. Een eerste analyse van de nieuwe regels.

Het Woninghuurdecreet.

Het toekomstige Vlaams Woninghuurdecreet (voorlopig nog Vlaams Huurdecreet genoemd) speelt in op de realiteit van vandaag: het regelt alle vormen van “medehuur” in een afzonderlijk hoofdstuk (hoofdstuk 6), bestaande uit twee bepalingen (art. 52 en 53 Vlaams Huurdecreet).  De Decreetgever maakt een onderscheid tussen enerzijds de zgn. “geïnstitutionaliseerde partnerrelaties”, zijnde de gehuwden en de wettelijke samenwoners, en anderzijds de feitelijk samenwoners.  Bij feitelijke samenwoners is het diversiteit troef: het kan gaan om partnerrelaties maar ook om samenwonende vrienden, woongroepen, familieleden, ….die tezamen een huurovereenkomst afsluiten.

Wanted Law geeft in deze bijdrage een overzicht van de nieuwe regels.  Natuurlijk bekijken we de teksten kritisch en vanuit een praktisch oogpunt, en geven we hier en daar onze eerste commentaar.

Pour la petite histoire: het hoofdstuk over medehuur werd slechts in extremis toegevoegd aan het Decreet.  In de voorafgaandelijke "conceptnota private huur" van Minister Homans, goedgekeurd door de Vlaamse Regering op 15.07.2016 was helemaal geen sprake van een regeling over medehuur.  In een bijdrage in het Nieuw Juridisch Weekblad van 18 januari 2017 stelden professor Bernard Hubeau en Diederik Vermeir zich luidop de vraag of de Vlaamse regelgever niet best van het moment gebruik zou maken om ook een passende regeling te voorzien voor de gekende praktische problemen bij pluraliteit van huurders (bescherming, individueel opzeggingsrecht, omvang verplichtingen, enz….).

Daarop bevestigde de Minister in het Vlaams Parlement in mei 2017 dat zij ook een regeling voor medehuurders voorziet in het ontwerp van decreet.

Wettelijke medehuurderschap.

Vanuit de wil tot bescherming van de echtgenoot of wettelijke samenwoner die het huurcontract niet mee heeft ondertekend bevestigt men het reeds bestaande principe van art. 215 § 2 lid 2 BW (gehuwden) en art. 1477 § 2 BW (wettelijke samenwonenden):

De echtgenoot of wettelijke samenwoner wordt van rechtswege huurder, ongeacht of de huurovereenkomst werd afgesloten vóór of na het aangaan van het huwelijk of de wettelijke samenwoning.  

Nieuw is dat dit beschermingsprincipe van het wettelijke medehuurderschap wordt ingeschreven in het huurrecht, en dus losgekoppeld wordt van het familiaal vermogensrecht, waardoor het blijft gelden, ook in geval van relatiebreuk.

In geval er slechts één van de gehuwden of wettelijke samenwoners de huurovereenkomst heeft ondertekend, is er sprake van een contractuele huurder en een wettelijke huurder, die beiden op voet van gelijkheid huurder zijn.Zowel de contractuele huurder als de wettelijke huurder zijn hoofdelijk en ondeelbaar gehouden voor de uitvoering van de verplichtingen van de huurovereenkomst vanaf het moment dat de echtgenoot of geregistreerde partner medehuurder wordt.

De contractuele huurder heeft de wettelijke verplichting om de gegevens van de echtgenoot of wettelijke samenwoner mee te delen aan de verhuurder (art. 51, § 1, lid 2).

Regeling in geval van beëindiging van het huwelijk of de wettelijke samenwoning.

Ook bij het einde van de relatie blijven de gehuwden of wettelijke samenwoners medehuurder en worden zij op gelijke voet behandeld. Zij dienen in de eerste plaats onderling te bepalen wie de huurovereenkomst voortzet.  Zij zijn verplicht om de gegevens van de echtgenoot of wettelijke samenwoner die de huur voortzet en het tijdstip ervan onverwijld mee te delen aan de verhuurder. 

Bij onenigheid beslist de Vrederechter op verzoek van één van de partners wie de huur kan voortzetten en het tijdstip waarop de andere geen huurder meer is.  Bij relatiebreuk zal het dus niet meer noodzakelijk de contractuele huurder zijn die de huurovereenkomst zal verderzetten! Opmerkelijk is ook dat de verhuurder geen vetorecht heeft tegen de blijvende huurder, wanneer dit de wettelijke huurder is.

Geen individuele opzegging meer in geval van huwelijk of wettelijke samenwoning.

Opvallend is dat bij relatiebreuk geen individuele opzeggingsmogelijkheid is voorzien: ofwel zeggen de huurders gezamenlijk de huurovereenkomst op, hetgeen steeds mogelijk blijft,, ofwel bepalen zij onderling wie de huur verderzet (of bepaalt de Vrederechter dit bij onenigheid). 

In plaats van een individuele opzegging met een daaraan verbonden opzeggingstermijn of opzeggingsvergoeding, voorziet het decreet in een hoofdelijke aansprakelijkheid van de vertrekkende huurder, maar enkel in de hypothese dat de huurovereenkomst oorspronkelijk werd aangegaan door de beide partners (contractuele medehuur ab initio).

In geval de huurovereenkomst bij aanvang door beide huurders werd ondertekend, is de vertrekkende huurder nog aansprakelijk voor de betaling van de huurprijs gedurende de 6 maanden dat hij geen huurder meer is.  Het gaat enkel over de betaling van de huurprijs, niet over de naleving van de andere huurdersverplichtingen.

Enkel in de hypothese van twee contractuele huurders is de vertrekkende huurder nog aansprakelijk voor 6 maanden huur.  De ratio legis hiervoor is dat de verhuurder enkel in de situatie van contractuele medehuur tegen zijn wil geconfronteerd wordt met een vertrekkende huurder.  Ter compensatie van de verminderde solvabiliteit ingevolge het verdwijnen van één huurder, blijft de vertrekkende huurder voor 6 maanden aansprakelijk.

Bij enkelvoudige contractuele huur is de vertrekkende huurder niet meer aansprakelijk vanaf het tijdstip waarop hij geen huurder meer is.  In deze hypothese wordt het vertrouwen van de verhuurder niet geschonden, aldus de Memorie van Toelichting.  Er blijft immers een huurder.  Maar wat als de echtgenoot zonder inkomsten als huurder blijft?

Wat zijn de mogelijke scenario's bij relatiebreuk (huwelijk en wettelijke samenwoning)?

We zetten de mogelijke scenario’s bij relatiebreuk eens op een rijtje:

1. Gezamenlijke opzegging met opzeggingstermijn van drie maanden blijft mogelijk met gebeurlijke opzeggingsvergoeding (art. 20 en 21 Vlaams Huurdecreet).
2. Zolang de partners niets ondernemen, gebeurt er niets en blijven ze medehuurders, ook al is één van de partners elders gaan wonen.
3. Partners bepalen onderling wie huur voortzet + tijdstip: de vertrekkende huurder is zonder opzegging geen huurder meer maar nog wel aansprakelijk voor 6 maanden huur indien de huurovereenkomst bij aanvang twee contractuele huurders telde.
4. De Vrederechter bepaalt wie de huur voortzet + tijdstip => de vertrekkende huurder is zonder opzegging geen huurder meer + eventueel aansprakelijk voor 6 maanden huur (hypothese bij aanvang twee contractuele huurders).

Wettelijke mogelijkheid tot contractstoetreding.

Met feitelijke samenwoners worden niet enkel partnerrelaties bedoeld.  Het is een zeer uiteenlopende doelgroep: zowel feitelijk samenwonende partners als andere vormen van samenwoning, zoals samenwonende vrienden, …cohousing, enz… zijn feitelijke samenwoners.

Anders dan bij gehuwden en wettelijke samenwoners, wordt de feitelijke samenwoner die het contract niet heeft ondertekend niet van rechtswege medehuurder. De feitelijke samenwoner kan medehuurder worden.  Het decreet voorziet hiervoor in een wettelijke mogelijkheid tot contractstoetreding.

In de eerste plaats dienen de huurder(s) en de feitelijke samenwoner een gezamenlijk verzoek te richten aan de verhuurder om ermee in te stemmen dat de feitelijk samenwoner huurder wordt. Als enige voorwaarde voor dit gezamenlijk verzoek is vereist dat de kandidaat-huurder zijn hoofdverblijf moet hebben in het gehuurde goed.

Vervolgens moet de verhuurder antwoorden binnen de drie maanden.  De verhuurder is niet verplicht om de kandidaat-huurder te aanvaarden.  Zo kan de verhuurder perfect weigeren wegens financiële redenen.  Ook niet antwoorden wordt niet gesanctioneerd.

Indien de verhuurder niet gereageerd heeft binnen de drie maanden of geen toestemming heeft gegeven, heeft het decreet een nieuwe vordering in het leven geroepen: de “vordering tot aanvaarding van een persoon als huurder”.  Op gezamenlijk verzoek dienen de huurder(s) en de kandidaat-huurder aan de Vrederechter te vragen dat de feitelijke samenwoner huurder wordt. De Vrederechter zal deze vordering enkel afwijzen in de volgende 4 niet-cumulatieve gevallen:

1. Bij niet tenminste 1 jaar hoofdverblijf én duurzame gemeenschappelijke huishouding;
2. De vordering heeft kennelijk de strekking om de kandidaat-huurder op korte termijn de positie van huurder te verschaffen (> om rechten uit te putten);
3. De kandidaat-huurder beschikt niet over de financiële middelen om de huur te betalen.
4. Als de bezettingsnormen van art. 5 § 1 Vlaamse Wooncode wordt overschreden.

Eens huurder geworden, zijn alle huurders hoofdelijk en ondeelbaar gehouden tot de huurdersverplichtingen, vanaf het moment dat de feitelijke samenwoner medehuurder wordt.

Individueel opzeggingsrecht van de huurder.

Niets belet de samenwoners dat zij bij de beëindiging van de samenwoning de huur gezamenlijk opzeggen met naleving van een opzeggingstermijn van drie maanden met gebeurlijke opzeggingsvergoeding.  Deze hypothese blijft evengoed mogelijk onder het nieuwe recht (art. 20 en 21 Vlaams Huurdecreet).

Daarenboven zal in geval van beëindiging van de feitelijke samenwoning (relatiebreuk of andere reden) onder het nieuwe recht elke huurder voortaan ook voor zichzelf kunnen opzeggen, zowel in de situatie van contractuele medehuur ab initio als medehuur na contractstoetreding.  Omdat slechts één huurder vertrekt en de overige huurder(s) niet, is geen opzeggingsvergoeding verschuldigd.  De vertrekkende huurder zal wel steeds een opzeggingstermijn van drie maanden dienen te respecteren (art. 20 en 21 Vlaams Huurdecreet).

Er zijn twee denkbare situaties mogelijk:

• Individuele opzegging zonder nieuwe huurder.

Dit is het geval wanneer de vertrekkende huurder geen nieuwe huurder voorstelt of de nieuwe huurder wordt niet aanvaard (door de verhuurder en de overblijvende huurder(s) of na een rechterlijke beslissing). In dit geval is de vertrekkende huurder, na het verstrijken van de opzeggingstermijn van drie maanden, nog steeds 6 maanden aansprakelijk voor de betaling van de huurprijs. Dit zal het merendeel van de gevallen zijn.

• Individuele opzegging mét nieuwe huurder.

Wanneer de opzeggende huurder een nieuwe huurder voorstelt en deze wordt aanvaard door de verhuurder en de overblijvende huurder(s) of na een rechterlijke beslissing, zal de opzeggende huurder bevrijd zijn na het verstrijken van de opzeggingstermijn.

Deze hypothese viseert voornamelijk het geval van een nieuwe huurder met wie de blijvende huurder wil samenleven, in casu nieuwe partner.  Maar ook nieuwe vrienden-huurders zijn mogelijk. De procedure is gelijklopend met die van de contractstoetreding:

Ofwel gaan de verhuurders en de overblijvende huurder(s) binnen de drie maand op voorstel van de vertrekkende huurder onderling akkoord met de nieuwe huurder, en dan is er geen probleem.

Ofwel reageren de verhuurder of de overblijvende huurders niet binnen de drie maand of geven zij niet hun toestemming, waarop de vertrekkende huurder een “vordering tot  aanvaarding van een persoon als huurder” kan instellen bij de Vrederechter. De Vrederechter wijst enkel de vordering af in de volgende drie niet-cumulatieve gevallen:

1. De kandidaat-huurder beschikt niet over de financiële middelen om de huur te betalen;
2. De overblijvende huurder(s) geven uitdrukkelijk te kennen die persoon niet te kunnen aanvaarden.
3. Als de bezettingsnormen van art. 5 § 1 Vlaamse Wooncode wordt overschreden.

Gelukkig maar dat de overblijvende huurders een vetorecht behouden...  Opmerkelijk is wel dat de vertrekkende huurder alleen moet optreden en dat de nieuwe huurder in de procedure niet betrokken wordt.  De Vrederechter moet dus bevelen dat iemand huurder wordt zonder dat deze nieuwe huurder gehoord wordt.