Uw huurder sterft. Wat nu?
Het algemene huurrecht bepaalt dat een huurovereenkomst niet eindigt wegens de dood van de huurder of de verhuurder (art. 1742 oud BW). Deze regeling zorgde in de praktijk voor heel wat problemen, voornamelijk bij woninghuurcontracten. Als de huurder overlijdt, is het vaak niet duidelijk wie de erfgenamen zijn, of er zijn geen erfgenamen. Ondertussen loopt de huurovereenkomst verder, loopt de huurachterstand op, en geraakt het pand niet ontruimd. De verhuurder moet dan een curator over de onbeheerde nalatenschap laten aanstellen, hetgeen lang kan aanslepen, of moet een beroep doen op een meer spitsvondige oplossing, zoals de aanstelling van een voorlopige bewindvoerder, beheerder ad hoc of lasthebber ad hoc over de nalatenschap.
Het Vlaamse Woninghuurdecreet, dat in werking trad op 1 januari 2019, brengt verandering in deze situatie. Art. 42 van dit Decreet zorgt ervoor dat huurcontracten afgesloten vanaf 1 januari 2019 automatisch zullen eindigen bij overlijden van de huurder. Ook wordt een regeling voorzien voor de ontruiming van de woning.
Wanted Law zet de nieuwe regels voor u op een rij.
Automatische beëindiging van de huurovereenkomst wordt de regel.
De nieuwe regeling voorziet dat de huurovereenkomst voortaan van rechtswege eindigt op het einde van de tweede maand na het overlijden van de laatste huurder. Enkel wanneer de erfgenamen binnen deze termijn uitdrukkelijk opteren voor de verderzetting van de huurovereenkomst, eindigt de huur niet. In dit geval treden de erfgenamen in de rechten en plichten van de huurder.
De automatische ontbinding wordt aldus de regel, de verderzetting de uitzondering.
Een wederverhuringsvergoeding van één maand huur.
Bovendien heeft de verhuurder recht op een wederverhuringsvergoeding gelijk aan één maand huur, ten laste van de nalatenschap.
Het is de bedoeling dat de verhuurder in totaal drie maanden huur ontvangt: twee maanden huur en één maand vergoeding, hetgeen vergelijkbaar is met de gebruikelijke drie maanden huur wanneer de huurder bij leven de overeenkomst zou opzeggen.
Deze regeling biedt naar ons oordeel een afdoende oplossing voor de situatie waarin de erfgenamen inert zijn, er geen gekende erfgenamen zijn of deze de nalatenschap hebben verworpen.
Ontruiming van de woning.
Het Vlaamse Woninghuurdecreet voorziet verder dat wanneer de woning niet is ontruimd tegen het einde van de huur (dus na verloop van twee maanden volgend op de maand van overlijden van de huurder), de verhuurder aan de Vrederechter de aanstelling van een curator kan vragen.
De Vrederechter komt ter plaatse en maakt een Proces-Verbaal met een beschrijving van de aanwezige inboedel, het geld en de roerende waarden. In dit P.V. wijst hij een curator aan die belast wordt met de ontruiming van de woning.
De curator heeft de bevoegdheden en verplichtingen van een curator over de onbeheerde nalatenschap, met dien verstande dat zijn beheer zich beperkt tot de inboedel, het geld en de roerende waarden gevonden in de verblijfplaats van de overledene.
De curator kan de inboedel verkopen na een wachttijd van 30 dagen te rekenen vanaf zijn aanstelling of zelfs onmiddellijk indien de Vrederechter zulks beveelt.
Wanneer de curator de inboedel heeft verkocht, eindigt zijn mandaat en beslist de Vrederechter over de toewijzing van het gerealiseerd actief en de huurwaarborg.
Het mandaat van de curator eindigt eveneens wanneer er erfgenamen opduiken, die de curator moeten vergoeden voor zijn gemaakte kosten.
"Men heeft gekozen voor een gemakkelijkheidsoplossing: een bijna letterlijke overname van een verouderde wetsbepaling".
Een gemiste kans?
De nieuwe regeling is ongetwijfeld goed bedoeld, maar roept toch heel wat vragen op.
- Wat indien er gekende erfgenamen zijn, die weigeren het pand te ontruimen? Kan de verhuurder in deze situatie een curator laten aanstellen, of moet hij zich rechtstreeks wenden tot de erfgenamen? Volgens de letter van het decreet is het antwoord positief, maar de Memorie van toelichting voorziet de mogelijkheid van een curator enkel wanneer er geen erfgenamen zijn of deze de nalatenschap hebben verworpen.
- De regeling van de ontruiming is duidelijk geïnspireerd op art. 1154 van het Gerechtelijk Wetboek dat een regeling voorziet voor de vereffening van kleine nalatenschappen. Deze bepaling is spijtig genoeg zeer gebrekkig en geeft aanleiding tot heel wat discussies:
Wat met een batig saldo na betaling van de curator en de verhuurder? Aan wie moet de vrederechter dit geld uitbetalen? Moet hij dit aan de Staat toekennen of aan andere schuldeisers? En hoe zullen de andere schuldeisers weten dat zij een aangifte kunnen indienen? Is de publicatie in het Belgisch Staatsblad voorzien?
Wat met banktegoeden? Vallen deze ook onder de bevoegdheid van de curator? Banktegoeden zijn schuldvorderingen en strict genomen geen materieel geld.
Wat met de rechten van andere schuldeisers dan de verhuurder? Enerzijds heeft de curator de bevoegdheden van een curator over een onbeheerde nalatenschap, hetgeen betekent dat de gelijkheid van de schuldeisers dient te worden gerespecteerd en de curator een rangregeling moet opmaken tussen de verschillende schuldeisers. Anderzijds is het actief van de curator beperkt tot de inboedel, het liggend geld en de aangetroffen waarden, waardoor het actief niet volledig is en hij bijgevolg geen correcte rangregeling kan opmaken.
Deze bepaling zal opnieuw aanleiding geven tot heel wat praktische problemen.
Spijtig genoeg heeft de Decreetgever deze praktijkproblemen niet opgelost, hoewel ze voldoende gekend zijn. Men heeft gekozen voor een gemakkelijkheidsoplossing: een bijna letterlijke overname van een verouderde wetsbepaling.
Wanneer treden de nieuwe regels in werking?
Het is de bedoeling dat de nieuwe regels in werking treden op 1 januari 2019. De nieuwe regels zullen enkel gleden voor de huurovereenkomsten afgesloten vanaf 1 januari 2019, of voor de lopende mondelinge overeenkomsten. De op 1 januari 2019 bestaande schriftelijke huurovereenkomsten, zelfs al zijn deze (stilzwijgend) verlengd, blijven onder het oude recht vallen.