Gegijzeld door uw aannemer?
Wanneer u een woning bouwt of renoveert, doet u hierbij een beroep op één of meerdere aannemers. Vaak is het al een hele overwinning om het (ver)bouwproject af te ronden zonder problemen of discussies met de aannemer.
In sommige gevallen loopt het mis. De aannemer houdt zich niet aan de gemaakte afspraken: hij komt niet opdagen, de werken geraken niet op tijd afgewerkt, er zijn fouten en gebreken in de uitvoering, er is schade ingetreden. Als u hem belt, antwoordt hij niet meer. Ondertussen lopen de werken vertraging op. Gegijzeld door uw aannemer...
Wat kan u doen?
Buitengerechtelijke ontbinding van de aannemingsovereenkomst.
In theorie is het de rechter die het aannemingscontract ontbindt wegens “foutieve contractuele tekortkoming” of wanprestatie . De rechter oordeelt of de fouten die uw aannemer heeft gemaakt, voldoende ernstig zijn om een beëindiging van de aannemingsovereenkomst te rechtvaardigen. De rechter heeft een werkelijke appreciatiebevoegdheid en uitstelbevoegdheid.
In de praktijk is het meestal niet werkbaar te wachten op een beslissing van de Rechtbank om uitsluitsel te geven omtrent het al dan niet verderzetten van de samenwerking met de aannemer. Een tussenkomst van de Rechter betekent immers een aanzienlijk tijdsverlies en brengt ook aanzienlijke kosten met zich mee.
In welbepaalde gevallen is het daarom toegelaten de aannemingsovereenkomst eenzijdig en buitengerechtelijk te ontbinden in het nadeel van de aannemer. Het Hof van Cassatie heeft een dergelijke buitengerechtelijke ontbindingsverklaring in twee arresten van 2 mei 2002 uitdrukkelijk erkend.
Wat zijn de voorwaarden van een buitengerechtelijke ontbinding?
Om als bouwheer de aannemingsovereenkomst eenzijdig en buitengerechtelijk te ontbinden, dient u voorwaarden vervuld te zijn en dient u een aantal formaliteiten na te leven:
- De aannemer moet een wanprestatie hebben begaan die voldoende ernstig is om een gerechtelijke ontbinding te rechtvaardigen;
- De tussenkomst van de rechter (uitstelbevoegheid) moet zinloos of zonder voorwerp zijn geworden als gevolg van uitzonderlijke omstandigheden (zoals spoedeisendheid, de schadebeperkingsplicht, het feit dat elke verdere uitvoering van de overeenkomst onmogelijk is geworden, of het wegvallen van het nodige vertrouwen tussen de partijen, …).
- U moet als bouwheer een kennisgeving richten aan uw aannemer waarin u hem ondubbelzinnig meedeelt dat u de aannemingsovereenkomst ontbindt, met nauwkeurige opgave van het motief van de eenzijdige ontbinding. U dient nauwkeurig de wanprestatie(s) die uw aannemer beging te vermelden om een eventuele latere rechterlijke controle mogelijk te maken.
- U dient voorafgaandelijk aan de ontbindingsverklaring een ingebrekestelling te versturen met een laatste uitvoeringstermijn, tenzij dit nutteloos zou zijn geworden. U dient als bouwheer ook redelijk, billijk en ter goeder trouw te handelen bij de uitvoering van uw contract.
Don’t try this at home!
Een buitengerechtelijke ontbinding gebeurt steeds op eigen risico. Wanneer u bijgevolg als bouwheer de aannemingsovereenkomst eenzijdig en buitengerechtelijk ontbindt, betekent dit dat achteraf een rechter uw ontbindingsverklaring nog kan teniet doen wanneer hij zou vinden dat u ten onrechte bent overgegaan tot eenzijdige beëindiging van de aanneming. Dit is met name het geval wanneer de rechter van oordeel is dat de tekortkomingen van de aannemer niet bewezen zijn of onvoldoende zwaarwichtig zijn. In dat geval riskeert u aan de aannemer een schadevergoeding te moeten betalen vermits u dan diegene bent die het contract ten onrechte heeft beëindigd.
Ook moet u er voor zorgen dat u de toestand van de bouwwerken nauwkeurig laat vaststellen zodat u kan aantonen in welke toestand u de tekort schietende aannemer heeft laten vervangen. Vaak gebeurt dit door een deskundige die ofwel in de minne werd aangesteld, ofwel door de rechter (in kort geding).
U laat u best begeleiden door een juridische raadgever.
Opzeggen kan altijd.
Buiten de hypothese van een buitengerechtelijke ontbinding, heeft elke bouwheer steeds het recht om op elk ogenblik en zonder daarvoor een motivering te moeten geven, het aannemingscontract eenzijdig te verbreken (art. 1794 BW). Als u van deze mogelijkheid gebruik wenst te maken, moet u de aannemer vergoeden voor het reeds uitgevoerde werk en “alles wat deze bij de aanneming had kunnen winnen (gederfde winst). Deze mogelijkheid is van toepassing op alle soorten aannemingen.