Huurders en Airbnb? Eén jaar verder.
Op 4 februari 2016, sprak de Vrederechter van het Vierde Kanton te Brugge zich uit over een geval waarin een huurder via Airbnb kamers van zijn appartement (onder)verhuurde. De Vrederechter sprak de ontbinding van de huurovereenkomst uit, zij het voorwaardelijk. De gronden waarop de ontbinding van de huur werd uitgesproken, waren in essentie de schending van de overeengekomen bestemming (art. 1728, 1 ° BW) en het wederrechtelijk toelaten van een onderhuurder, vermits de Woninghuurwet een gedeeltelijke onderverhuur slechts toelaat mits uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder, die er niet was.
Deze niet gepubliceerde uitspraak was een primeur omdat het de eerste uitspraak in België was waarin een rechter zich heeft uitgesproken over de problematiek van onderverhuur via Airbnb. Niet toevallig ging het over een pand in Brugge, gelegen in één van de meest toeristische winkelstraten. Overal ter wereld, voornamelijk in de toeristische steden, is Airbnb een fenomeen en tracht iedereen hiervan een graantje mee te pikken, zowel eigenaars als huurders.
Wat zijn de mogelijkheden van de verhuurders geconfronteerd met een huurder die zijn gehuurde woning via Airbnb onderverhuurt.
Wanted Law zet de principes van huurders en Airbnb op een rijtje.
Is onderhuur via Airbnb toegelaten?
In het merendeel van de gevallen zal het niet toegestaan zijn dat uw huurder (een gedeelte van) zijn gehuurde goed ter beschikking stelt aan derden via Airbnb: zowel de Woninghuurwet als (het merendeel van) de contractuele bepalingen van het huurcontract zullen doorgaans beletten dat de huurder het gehuurde goed mag aanbieden via Airbnb. Toch is het aangewezen uw huurcontracten goed na te kijken en rekening te houden met de volgende tips.
Hoe vermijdt u dat uw huurder uw huurwoning aanbiedt via Airbnb?
Vermijden dat uw huurder de woning op Airbnb zet, kan u spijtig genoeg niet.
Waar u wel voor kan zorgen is dat u zich contractueel voldoende indekt. Hierbij dient u aandacht te hebben voor de bepalingen inzake de bestemming van het gehuurde goed en de mogelijkheden van onderhuur. Bovendien lijkt het ons zeker zinvol om u als verhuurder contractueel vrij te stellen van elke aansprakelijkheid voor eventuele schending door de huurder van het nieuwe Vlaamse Logiesdecreet dat in werking treedt op 1 april 2017.
Normalerwijze is de contractuele bestemming van een woninghuurovereenkomst het hoofdverblijf van de huurder. Onderverhuur aan derden via Airbnb kan bezwaarlijk bewoning genoemd worden: het gaat immers om kortstondig recreatief verblijf.
- Beperking van de onderhuur.
Volgens art. 4, § 2 van de Woninghuurwet (voor huurovereenkomsten afgesloten voor 1 januari 2019) en art. 32, §§1-2 van het Vlaams Woninghuurdecreet (voor huurovereenkomsten afgesloten na 1 januari 2019), is volledige onderverhuur wettelijk verboden. Bijgevolg mag de huurder slechts met instemming van de verhuurder een gedeelte van het gehuurde goed onderverhuren (al dan niet met bestemming hoofdverblijf!), op voorwaarde dat het resterend gedeelte bestemd blijft als hoofdverblijf van de hoofdhuurder. U doet er best aan deze wettelijke bepaling expliciet in uw huurcontract op te nemen.
Opgepast: in het gemene huurrecht is onderverhuur, geheel of gedeeltelijk, principieel toegelaten (art. 1717 BW).
Vanaf 1 april 2017 zal het Vlaams Logiesdecreet in werking treden. Dit Decreet heeft de bedoeling de administratieve regels voor wie toeristen tegen betaling laat overnachten, te vereenvoudigen. Veiligheidshalve lijkt het ons zinvol om in uw huurcontracten te bepalen dat u als verhuurder op geen enkele wijze verantwoordelijk zult kunnen gehouden worden voor schending van dit nieuwe Decreet.
Wat is de sanctie?
Wanneer u dan geconfronteerd zou worden met deze problematiek, heeft u de nodige contractuele argumenten om naar de Vrederechter te stappen. U kan dan de stopzetting van de activiteit vragen (stoppen met het aanbieden van de huurwoning via Airbnb), onder verbeurte van een dwangsom, of zelfs de ontbinding van het huurcontract vorderen. Dit laatste is slechts mogelijk indien de Vrederechter vindt dat de wanprestatie van de huurder voldoende ernstig is om de huur te beëindigen. Ons lijkt het aanbieden van (een gedeelte van) het gehuurde goed via Airbnb in strijd met de contractuele en wettelijke bepalingen een voldoende ernstige wanprestatie te zijn, die de ontbinding van het contract rechtvaardigt, maar het is de Vrederechter die geval per geval hierover zal oordelen.