De huurwaarborg onder het Vlaams Woninghuurdecreet

De vormen waarin een huurwaarborg gevestigd kan worden

Het nieuwe Woninghuurdecreet bepaalt uitdrukkelijk dat de waarborg, naar keuze van de huurder, vier vormen kan aannemen: 

1. een geïndividualiseerde rekening bij een financiële instelling;
2. een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling;
3. een bankwaarborg via tussenkomst van het OCMW;
4. een borgstelling door een natuurlijke of rechtspersoon (vennootschap).

Het valt evenwel meteen op dat waar de Woninghuurwet nog voorziet in een mogelijkheid om de huurwaarborg te vestigen bij wijze van een bankwaarborg die men progressief door de bank laat samenstellen om die navolgend maandelijks af te betalen over een maximum duur van drie jaar, de nieuwe regeling deze mogelijkheid heeft afgeschaft. Mogelijks komt de wetgever daarmee deels tegemoet aan de moeilijkheden die deze wijze van vestiging met zich mee brachten.

Veel mensen werden immers (hoewel zij aan alle voorwaarden voldeden) geconfronteerd met  banken die hetzij onevenredig hoge dossierkosten voorschotelden, hetzij soms zelfs resoluut weigerden deze waarborg te vestigen. Wellicht werd daarbij door de banken gespeculeerd op het feit dat de kandidaat-huurders er wegens tijdgebrek niet voor zouden opteren om zich tot de rechtbank te richten, minstens nooit tijdig een vonnis zouden kunnen verkrijgen waarbij de bank daartoe gedwongen zou kunnen worden. In de praktijk bleef deze regeling, hoewel goed bedoeld, dode letter.

De klassieke huurwaarborg via een geblokkeerde bankrekening en de huurwaarborg via het OCMW blijven behouden en behoeven weinig verdere verduidelijking.

Het nieuwe Huurdecreet voorziet wel in twee iets meer soepele vormen van waarborg.  Dit wellicht ter compensatie van de hierna verder besproken volledige optrekking van de waarborg naar drie maanden en het wegvallen van de bovengenoemde garantie via de bank.

Enerzijds door de uitdrukkelijke mogelijkheid om de huurwaarborg te vestigen bij wijze van een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling. Dit zal dan bijvoorbeeld door middel van een kapitalisatiebon of obligatie kunnen gebeuren en wil een oplossing bieden voor die huurders die bepaalde spaarreserves hebben onder de vorm van beleggingen met kapitaalsgarantie, die dan in onderpand kunnen worden gegeven.

Anderzijds is er de souplesse via de mogelijkheid waarbij de waarborg gevestigd kan worden door middel van een borgstelling door een natuurlijke persoon of rechtspersoon. 

Deze laatste vorm is evenwel maar mogelijk mits toestemming van de verhuurder, die dit natuurlijk maar zal doen in functie van de financiële draagkracht van de borgsteller. Waar deze piste in handelsrelaties dus wel gebruikelijker is, valt echter te vrezen dat het vertrouwen van veel verhuurders in deze wijze van borgstelling kleiner zal zijn als het om een gewone woninghuur gaat.

Bovendien zal de borgstelling wel betrekking hebben op alle verbintenissen uit de huurovereenkomst en zal de borg dus ook gehouden blijven om zijn verplichtingen na te leven in geval van een verlenging van de oorspronkelijke huurovereenkomst of na omzetting van een kortlopende huurovereenkomst tot een huurovereenkomst voor een duur van negen jaar. Dit lijkt interessant voor de kandidaat-verhuurders, maar zal wellicht kandidaat-huurders afschrikken.

De praktijk zal bijgevolg moeten uitwijzen of deze wijze van borgstelling dan ook veel zal gebruikt worden.

Altijd een huurwaarborg van drie maanden

Daarnaast voorziet het nieuwe Woninghuurdecreet een wijziging op het vlak van de omvang van de huurwaarborg. Voor overeenkomsten gesloten na 1 januari 2019 zal de huurwaarborg standaard drie maanden huur bedragen. Onder de ouder Woninghuurwet kon dit twee à drie maanden huur zijn, afhankelijk van de gekozen vorm en wijze van samenstelling. 

Op die manier keert de wetgever eigenlijk terug naar het principe dat toegepast werd vóór 2007. De bedoeling van de wetgever daarbij was om een hernieuwd evenwicht te vinden tussen de belangen van huurder en verhuurder. Door de huurwaarborg te verhogen biedt men enerzijds meer zekerheid aan de verhuurder ingeval van huurachterstal en -schade, anderzijds maakt men het wel moeilijker voor financieel zwakkere huurders om een huurovereenkomst af te sluiten. 

De wetgever redeneert dat een lagere huurwaarborg verhuurders ertoe aanstuurt om hogere huurprijzen op te leggen, zodat men meent dat indien de huurwaarborg verhoogd wordt de verhuurder eerder geneigd zal zijn om de huurprijs lager te leggen. Dit zou het dan moeten gemakkelijker maken voor de huurder om een huurovereenkomst af te sluiten. Via deze aanpassing van het bedrag van de huurwaarborg beoogt de wetgever dus eigenlijk een win-win situatie voor beide partijen.

Het moet verder ook betaalbaar blijven voor iedereen. Om die reden zou de wetgever op korte termijn willen voorzien in een vangnet voor financieel zwakkere huurders die geen spaarreserves hebben of geen beroep kunnen doen op een borg van een natuurlijke persoon of vennootschap. Dit door, naast de bestaande OCMW-waarborgregeling, ook nog een renteloze, anonieme huurwaarborglening in het leven te roepen.

Daarbij zou op anonieme wijze het bedrag van de huurwaarborg kunnen worden ontleend, zonder dat de verhuurders de herkomst van deze gelden kunnen nagaan. Op deze wijze hoopt men een oplossing te kunnen bieden voor die situaties waarin huurders vrezen dat de verhuurders aan hen niet zouden willen verhuren omwille van de smet die hangt aan een OCMW-waarborg.

Vordering van de verhuurder tot vrijgave van de huurwaarborg verjaart na één jaar

Tot slot wou de wetgever komaf maken met het fenomeen van verhuurders die tot lang na het einde van de huurovereenkomst de huurwaarborg trachten te blokkeren. Om dit te realiseren zal voor overeenkomsten gesloten na 1 januari 2019 voor de verhuurder een effectieve verjaringstermijn van één jaar gelden. De verhuurder zal dus maar over één jaar beschikken na datum einde huurovereenkomst om de vrijgave van de huurwaarborg in zijn voordeel te verkrijgen.