Verkoop van een woning via e-mail?
In een vorige blogpost hadden we het al over de geldigheid van offertes via e-mail. Maar ook heel wat andere zakelijke onderhandelingen en transacties vinden tegenwoordig plaats via e-mail, zoals bijvoorbeeld de verkoop van onroerende goederen. In die context velde het hof van beroep van Antwerpen recent een arrest dat uitgebreid in de pers aan bod kwam. De verkoop van een onroerend goed zou niet kunnen beklonken worden via e-mail, zo klonk het. Een golf van commotie volgde, maar wat is er nu eigenlijk aan de hand? We zetten even de bewijsregels die van toepassing zijn op de verkoop van vastgoed op een rij.
Totstandkoming van de overeenkomst
De loutere wilsovereenstemming tussen koper en verkoper over prijs en zaak volstaan om een koopovereenkomst geldig tot stand te brengen. Als je aanbod en aanvaarding op e-mail hebt, heb je voldoende om een geldige koopovereenkomst te sluiten met als voorwerp een onroerend goed.
Bewijs van de overeenkomst tussen handelaars
Maar wat als er achteraf discussie ontstaat? Hoe kan de overeenkomst dan bewezen worden? In een B2B-context geldt het bewijsrecht in handelszaken waarbij in principe elk bewijsmiddel is toegelaten om het bestaan van een overeenkomst te bewijzen. En dus ook eventueel e-mailverkeer.
Bewijs van de overeenkomst met particulier
Tussen particulieren onderling of tussen een onderneming en een particulier geldt het bewijsrecht in burgerlijke zaken. In dat geval zijn er heel wat meer regels om rekening mee te houden.
1. Geschrift is noodzakelijk
- Artikel 1341 Burgerlijk Wetboek bepaalt dat zaken die een waarde van 375 euro te boven gaan, alleen bewezen kunnen worden met een geschrift.
- De wetgever heeft met de Wet Elektronische Handel de overeenkomsten die via elektronische weg gesloten worden gelijkgesteld met de klassieke overeenkomsten op papier. Dat kan dus gaan over e-mails, maar ook over SMS-berichtjes of andere berichten via Facebook, WhatsApp, enzovoort.
- Maar er zijn uitzonderingen: voor overeenkomsten omtrent onroerende goederen is nog steeds een schriftelijke akte vereist (artikel XII.16 WER).
- Het hof van beroep te Antwerpen heeft in zijn arrest van 19 december 2016 dan ook correct geoordeeld dat een partij zich niet kan baseren op een e-mail om het bestaan van de overeenkomst over de verkoop van een woning te bewijzen.
2. Begin van schriftelijk bewijs
- De regel van artikel 1341 Burgerlijk Wetboek wordt gemilderd door het concept van hetbegin van bewijs door geschrift (art. 1374 Burgerlijk Wetboek).
- Dit kan ingeroepen worden als er voldaan is aan drie voorwaarden:
- er is een geschrift;
- uitgaande van de persoon waartegen je iets wil bewijzen (of zijn/haar vertegenwoordiger);
- waardoor het te bewijzen feit waarschijnlijk
- Dit begin van bewijs moet sowieso nog aangevuld worden met vermoedens en/of getuigen om het bewijs te kunnen leveren van het bestaan van de overeenkomst. Op zichzelf is het niet genoeg.
- Kunnen e-mails dienen als een begin van schriftelijk bewijs om de koop van een onroerend goed aan te tonen? De rechtspraak is verdeeld. Tot nu toe werd meestal geoordeeld van wel, maar in het arrest van 19 december 2016 van het hof van beroep van Antwerpen wordt dit uitgesloten. Het is dan ook dit aspect van het arrest wat de gemoederen beroert.
Conclusie
Voorzichtigheid is met andere woorden geboden. Er is een wetswijziging aangekondigd, maar tot de wijziging in werking treedt, is het niet duidelijk of e-mails in combinatie met andere bewijsmiddelen volstaan om een verkoop van een onroerend goed te bewijzen.
Aan het onderhandelen over de aankoop van vastgoed? Laat je bijstaan door ervaren raadslieden om nare verrassingen te vermijden!