Neemt u liever telefonisch contact op?

Bekijk het overzicht van onze Wanted kantoren op onze contactpagina.

Mede-eigendom

Mede-eigendom

De complexiteit van de Wet Mede-Eigendom en de interpretatie van verschillende artikelen, de verschillende wetswijzigingen, en misschien vooral de algemene gevoeligheden bij het samenleven van veel mensen in één groot gebouw, zorgen ervoor dat je best een goede partner - uw advocaat bij Wanted Law - neemt om u te adviseren bij uw keuze.

Uw advocaat voor oplossingen betreffende mede-eigendom

Het Vlaamse Gewest telde begin 2020 bijna 3,3 miljoen woningen, waarvan bijna 1 op 3  ofwel 27,1% woonentiteiten zich in flatgebouwen met meerdere appartementen bevinden.

Appartementsgebouwen rijzen dan ook als paddenstoelen uit de grond, nu steeds meer wordt gekozen voor de aankoop van een appartement omwille van de meer centrale ligging, een snellere verhuurbaarheid, of het gemak van een terras tegenover een grote tuin met het bijhorende werk.

Daartegenover staat dat het beroep van syndicus een knelpuntberoep is geworden.

Niet moeilijk  gezien de zware taken van een syndicus, die naast veel organisatorische talenten, bedreven moet zijn in de administratieve, juridische, technische en diepmenselijke aspecten van het samenleven.

Maar ook voor vele bewoners heeft een keuze voor het leven in een appartement misschien wel heel wat voordelen, doch het zorgt meteen ook voor een groot aantal beslommeringen, die veel minder aanwezig zijn bij het leven in een alleenstaande woning.

De complexiteit van de Wet Mede-Eigendom en de interpretatie van verschillende artikelen, de verschillende wetswijzigingen, -en misschien vooral- de algemene gevoeligheden bij het samenleven van veel mensen in één groot gebouw, zorgen ervoor dat u als syndicus of bewoner best een goede partner neemt om u te adviseren bij uw keuzes.

Wij staan u hierbij graag bij in alle mogelijke aspecten ervan:

Syndici

Als Syndicus wordt u vaak geconfronteerd met verschillende uitdagingen binnen de werking van de vereniging van Mede-eigenaars (verder VME). Niet alleen bestuurt en vertegenwoordigt de syndicus deze vereniging, maar voert hij ook de besluiten van de algemene vergadering uit en vertegenwoordigt hij ook de VME in rechte. 

In de uitvoering van uw taken als syndicus kan het zijn dat er zich bepaalde problemen voordoen ten aanzien van enkele mede-eigenaars, bijvoorbeeld omdat zijn niet bijdragen in de gemeenschappelijke kosten van de mede-eigendom, of omdat bijvoorbeeld het reglement van Interne Orde niet wordt nageleefd. In dat geval kan het aangewezen zijn beroep te doen op de diensten van onze gespecialiseerde advocaten, die nauwgezet samen met u kijken welke mogelijkheden zich het best lenen om de specifieke problematiek op te lossen. We denken hierbij bijvoorbeeld aan de volgende (niet-limitatieve) problemen:

1. Organisatie algemene vergadering

Het organiseren en bijeenroepen van een (jaarlijkse) algemene vergadering van mede-eigenaars is één van de kerntaken van een syndicus. Hoewel dit op het eerste gezicht eerder eenvoudig lijkt, is dit in sommige gevallen niet altijd het geval. De wetgeving rond het organiseren van digitale en schriftelijke algemene vergaderingen is recent aangepast (omwille van de coronapandemie), waarbij de formaliteiten van een geldige vergadering toch net iets verder reiken dan een fysieke algemene vergadering. We kunnen u hier bij vragen of onduidelijkheden passend over adviseren.

2. Beslissingen van de algemene vergadering uitvoeren en doen uitvoeren

De syndicus heeft ook het uitvoeringsmonopolie met betrekking tot beslissingen van de algemene vergadering van mede-eigenaars. Dit kan gaan van het beslissen tot het uitvoeren van bepaalde onderhouds- of herstellingswerken aan gemeenschappelijke ruimtes, of het beslissen tot het renoveren van bijvoorbeeld de gevel van het gebouwencomplex. 

  • Welke beoordelingsvrijheid heeft u als syndicus bij het maken van deze beslissingen?
  • Kan u de mede-eigenaars waarschuwen voor bepaalde risico’s?
  • Moet u verplicht een minimum aantal offertes opvragen?
  • Hoelang kan ik contracten tot bijvoorbeeld onderhoud sluiten op vraag van de VME?

Dit zijn allemaal vragen die bij de uitoefening van de functie als syndicus ongetwijfeld aan bod kunnen komen, maar waarop u niet altijd meteen het juiste antwoord vindt. Met Wanted Law kunnen wij u hierin helpen.

Ook kan de VME bij wijze van voorbeeld besluiten gerechtelijk op te treden tegen derden, of tegen andere mede-eigenaars die bijvoorbeeld consequent de basisakte of het reglement van Interne Orde schenden.  Uiteraard kan het nuttig zijn om bij de vertegenwoordiging in rechte beroep te doen op de expertise van een advocaat, die u bijstand kan verlenen bij het opmaken van bijvoorbeeld ingebrekestellingen, of de effectieve verdediging in rechte.

3. Handhaven van reglementen van mede-eigendom en van interne orde

De syndicus is ook de ‘politie’ van de VME. De syndicus ziet er op toe dat de mede-eigenaars (en huurders) het reglement van interne orde naleven, en handelt gepast indien dit niet gebeurt. Er bestaan een aantal mogelijkheden waarover de syndicus beschikt om de regels te handhaven, zoals het opstellen van een waarschuwing of het uitvaardigen van een privaatrechtelijke boete. Een civielrechtelijke procedure voor de rechter is ook mogelijk, waarbij de syndicus altijd het belang van de VME voor ogen moet houden. 

In principe moet de syndicus telkens de goedkeuring hebben van de algemene vergadering om in rechte op te treden, maar in uitzonderlijke en spoedeisende gevallen kan de syndicus zelf bij de kortgedingrechter bewarende maatregelen vragen, bijvoorbeeld om schade zoveel als mogelijk te beperken. 

  • In welke gevallen kan de syndicus in rechte optreden?
  • En wanneer kan hij daar alleen over beslissen?
  • Kan de syndicus procederen tegen één of meerdere mede-eigenaars?
  • Wanneer is er sprake van urgentie?

Ook hier kan de bijstand van een advocaat een wereld van verschil maken, nu dit voor u als syndicus tijdbesparend kan zijn. 

4. Bijdragen in de gemeenschappelijke delen invorderen

Syndici krijgen soms te maken met mede-eigenaars die niet of niet tijdig hun bijdragen in de gemeenschappelijke kosten of de fondsen die ze op grond van beslissingen van de algemene vergadering opvragen.

  • Wat kan u als syndicus hiertegen ondernemen?
  • Welke stappen moet u eerst zetten om later rechtsgeldig via een gerechtelijke procedure een vordering in te stellen?
  • Op welke wijze dient dit te gebeuren?
  • En hoe optimaliseer ik mijn invorderingsproces?

Met Wanted Law kunnen wij u de juiste ondersteuning en bijstand bieden om uw belangen als syndicus (en dus deze van de VME) zoveel als mogelijk te behartigen en de taken uit te voeren die u als syndicus uitvoert.

Eigenaars (/bewoners)

Wie eigenaar is van een woning of een handelspand in een appartementencomplex zal weten dat er zich af en toe problemen kunnen voordoen waar u als eigenaar niet altijd meteen een antwoord op weet. In vele gevallen wijzen deze problemen zich zelf uit. Maar in sommige gevallen is dit echter niet zo evident, maar kan u rekenen op de expertise van de advocaten van Wanted Law om u te begeleiden naar oplossingen in de vorm van bijstand en advies: 

1. De oprichting van een gebouw en de eerste algemene vergadering

De aankoop van een appartement in een net opgetrokken gebouw kan zeer spannend zijn, maar zorgt jammer genoeg in sommige gevallen ook voor heel wat onzekerheid en frustratie.

  • Wat met de voorlopige oplevering?
  • Kan de syndicus zonder mandaat van de VME de oplevering aanvaarden?
  • Wat gebeurt er op een eerste algemene vergadering?
  • Wat met de contracten en kosten die de syndicus is aangegaan voor de eerste algemene vergadering?
  • Wat kan ik als mede-eigenaar ondernemen tegen beslissingen van de syndicus voor de eerste algemene vergadering?

Met Wanted Law staan we u met raad en daad bij om uw zorgen weg te werken, zodat u kan genieten van uw appartement, zoals het hoort.

2. Contacten met de syndicus, wanneer syndicus aanspreken

Wanneer er zich problemen voordoen met betrekking tot gemeenschappelijke delen (maar ook wat betreft privatieve delen) is de syndicus het aanspreekpunt.

  • Maar op welke manier schrijft u de syndicus het best aan?
  • Mag u zomaar zelf individuele mede-eigenaars aanmanen bepaalde handelingen te stellen of zich te onthouden van het stellen van bepaalde handelingen?
  • Wat kan de syndicus allemaal verrichten of doen met betrekking tot de problemen die u aangeeft? 

Het is immers niet altijd makkelijk om uw vragen of bezorgdheden op een correcte manier te formuleren. 

3. Algemene vergaderingen

De algemene vergadering van mede-eigenaars beslist over het reilen en zeilen van de VME. Er zijn echter heel wat regels waar u best rekening mee houdt, bijvoorbeeld wat betreft stemquota voor specifieke beslissingen (zoals het wijzigen van de basisakte) .

  • Kan ik volmacht geven om mij te laten vertegenwoordigen?
  • Kan ik beslissen op welke wijze ik wens opgeroepen te worden?
  • Wat als ik benadeeld word door een beslissing van de algemene vergadering, wat kan ik hier tegen doen?
  • Hoe worden de gemeenschappelijke lasten berekend en verdeeld en kan ik hier nog op terugkomen in een latere algemene vergadering?
  • Wat als de syndicus weigert een algemene vergadering bijeen te roepen?
  • Kan de syndicus zomaar beslissen om alleen een schriftelijke vergadering te houden?
  • Kunnen algemene vergaderingen al gehouden worden (obv de coronamaatregelen) en hoe?

U ziet, de lijst met mogelijke knelpunten of vraagstukken kan vrij groot zijn. Daarom is het belangrijk tijdig de raad te vragen van een expert, zodanig dat u precies weet welke stappen ondernomen kunnen worden, of welke zaken u bijvoorbeeld best vermijdt. 

4. Diverse vraagstukken

Er zijn nog tal van problematieken en moeilijkheden waar u als mede-eigenaar soms het hoofd zal moeten tegen bieden. 

  • Wat als een mede-eigenaar het reglement van Interne Orde schendt, wat kan ik hiertegen ondernemen?
  • Welke functie oefent de Raad voor mede-eigendom uit en op welke manier gaat deze Raad te werk?
  • Wat is het statuut van de huurder in het appartementsrecht?
  • Draagt die ook rechtstreeks bij tot de gemeenschappelijke lasten?
  • Moet ik de huurder, dan wel de verhuurder aanspreken bij schendingen van de basisakte, dan wel het Reglement van Interne Orde?
  • Kan een huurder rechtstreeks in rechte aangesproken worden?
  • Kan de VME beslissingen nemen over mijn privatieve eigendom?

Het appartementsrecht en de regels rond mede-eigendom in het algemeen kunnen met andere woorden zeer uitdagend zijn en tot onzekerheid of onduidelijkheid leiden.

Het kan in uw belang zijn om snel te handelen wanneer bepaalde beslissingen op tafel liggen met betrekking tot de werking van de VME als syndicus, of omtrent de belangen van u als individuele mede-eigenaar. Neem bij juridische vraagstukken contact op met ons. Wij adviseren u over de mogelijke oplossingen en staan u met raad en daad bij om waar nodig bijstand te verlenen.

Vraag ineens een Wanted Speeddate aan!

 Zo kan u zich organiseren om een snelle eerstelijnshulp te krijgen en om te zien of er een op maat gemaakte oplossing nodig is voor uw juridisch vraagstuk inzake mede-eigendom!

Heeft u een soortgelijk probleem en wenst u betaalbaar juridisch advies?

Boek dan een consultatie bij Wanted Law!

Lees al onze Wanted Facts over mede-eigendom

Lees meer