Notion
Le terme « défaut » signifie : « toute imperfection, anomalie, déficience de, dans ou autour de la structure et de sa fonction ». Le défaut peut affecter les matières premières, les composants et le sol.
Le défaut peut également affecter le matériau. Si le matériau du composant n'est pas en mesure de remplir la fonction attendue de ce composant, le matériau est défectueux. Par exemple, le plastique d'un verrou de fenêtre sera défectueux s'il fond sous l'effet d'une chaleur non anormale.
Une erreur d'exécution peut également rendre la structure défectueuse. Il s'agit, par exemple, de la construction d'une maison sur un terrain non fondé.
Le défaut peut également concerner la fonction. Si l'ouvrage n'est pas pleinement utilisable parce qu'il n'est pas adapté aux fonctions spécifiques pour lesquelles le maître d'ouvrage souhaite l'utiliser, on parle de défaut fonctionnel. Dans le cas des défauts fonctionnels, la responsabilité de l'architecte est engagée.
Ce défaut fonctionnel doit être distingué du « défaut structurel ». Le défaut structurel affecte l'usage normal auquel le bâtiment est destiné. Par conséquent, la distinction réside dans la destination de l'ouvrage.
Défauts visibles et cachés
Tous ces défauts peuvent être classés en deux grandes catégories, les défauts visibles et les défauts cachés.
Les défauts visibles peuvent être constatés lors de la réception des travaux. Un constructeur normal, prévoyant et prudent remarquera ces défauts. S'il ne les remarque pas, ces défauts sont couverts et le constructeur en est lui-même responsable. Cette responsabilité subsiste quelle que soit l'évolution du défaut visible.
Toutefois, les vices cachés ne sont pas visibles lors de l'approbation des travaux par un constructeur normal, prudent et avisé appartenant à la même catégorie professionnelle et placé dans les mêmes circonstances concrètes, qui a soumis les travaux à un examen approfondi.
Appréciation du juge
En fin de compte, c'est le juge qui décide du caractère (in)visible du défaut. Ainsi, il a déjà été jugé qu'un défaut qui existait déjà au moment de la réception de l'immeuble, comme un défaut d'isolation acoustique, mais qui n'a pu être découvert qu'au moment de l'occupation de l'immeuble, doit être considéré comme un défaut caché.
Le juge examinera les circonstances concrètes pour juger si le défaut est caché ou non (= évaluation in concreto). Il tiendra compte de la capacité du constructeur et de l'aide dont il a pu bénéficier.
Examen et assistance
Il n'existe pas d'obligation générale pour le constructeur de se faire assister par un expert. Cela n'est pas courant, surtout pour les petits travaux. Ce n'est que pour des travaux de construction très spécifiques que cela peut être une exigence. Pour certains travaux, le maître d'ouvrage est également tenu de se faire assister par un architecte.
Les exemples suivants ont été considérés par la jurisprudence comme un défaut visible. Il convient de rappeler que cela dépend fortement de la situation spécifique :
- Isolation phonique insuffisante ;
- Briques fissurées ;
- Manque de ciment dans une chape ;
- Fuite des canalisations sanitaires ;
- Dalle de béton trop épaisse ;
- Moisissures ;
- Hotte non fonctionnelle ;
- Mauvais type de tuiles.
Les anomalies suivantes ont été considérées comme des vices cachés :
- Cheminée en mauvais état de fonctionnement ;
- Mauvaise soudure ;
- Système de refroidissement consommant trop d'énergie.
Défaut grave
Pour que la déficience soit qualifiée de « défaut », le défaut doit être grave. Le défaut est suffisamment grave si le client n'aurait pas accepté les travaux s'il en avait connu l'existence. Les défauts mineurs ne sont donc pas pris en compte. Si le défaut est si grave qu'il affecte la solidité d'un ouvrage, la responsabilité décennale s'applique.
L'entrepreneur ou l'architecte sont responsables des vices cachés s'ils ont commis une faute. La charge de la preuve de cette faute varie en fonction du défaut. Compte tenu de la nature contractuelle de la responsabilité, le demandeur doit également prouver son préjudice.