Aperçu du nouveau Livre 7 du Code civil

Préjudice lors de la vente d'un bien immobilier (article 7.2.6 du Code civil néerlandais)

Le caractère préjudiciable de la vente immobilière ne sera pas aboli, mais les règles seront modifiées.

Premièrement, le seuil de préjudice sera abaissé de 7/12 à 60 %, offrant ainsi une protection accrue au vendeur.

Deuxièmement, la date d'évaluation sera celle de l'accord conclu et non plus celle de la finalisation de la vente.

Enfin, la procédure sera simplifiée : un expert unique pourra être désigné au lieu d'un collège de trois.

Le transfert de propriété n’entraîne plus le transfert des risques (article 7.2.18, section 1 du Code civil néerlandais) :

Le législateur constate qu'en pratique, lors de la vente d'un bien immobilier, une clause est souvent insérée dans le contrat de vente entre particuliers stipulant que le transfert de propriété est différé jusqu'à la signature de l'acte notarié.

Afin d'éviter l'obligation d'inclure une telle clause dans les contrats, le législateur a stipulé à l'article 7.2.18, paragraphe 1, que la propriété d'un bien immobilier n'est transférée qu'à la signature de l'acte notarié.

Ceci concerne également le transfert des risques, qui ne sera désormais effectif qu'à la signature de l'acte notarié, sauf si le vendeur a préalablement accordé à l'acquéreur la jouissance du bien ou en a convenu autrement.

Vente du bien d'autrui (Article 7.2.18, Section 2 du Code civil néerlandais)

Sous l'ancien Code civil, la vente du bien d'autrui était nulle et non avenue. Dans le nouveau Livre 7, la sanction de nullité est exclue et ne peut être appliquée que par la garantie contre la saisie. L'acquéreur peut toutefois toujours invoquer d'autres motifs de nullité, tels que la fraude ou l'abus de circonstances.

Geen onderscheid meer tusPlus de distinction entre défauts cachés et apparents, mais un concept unifié de conformité (article 7.2.30 du Code civil néerlandais).sen verborgen en zichtbare gebreken, wel een eengemaakt conformiteitsbegrip (art. 7.2.30 BW)

Cela signifie que le vendeur doit livrer la marchandise conforme. Autrement dit, la marchandise doit correspondre à ce qui a été convenu dans le contrat et à ce que l'acheteur pouvait raisonnablement attendre.

Par conséquent, le vendeur ne sera responsable que des défauts existants au moment de la livraison, qu'il en ait eu connaissance ou non, ou que ces défauts ne soient apparus qu'ultérieurement. La présomption de droit antérieur ne s'applique plus. Le vendeur n'est pas responsable des défauts survenus après la livraison, mais la charge de la preuve lui incombe toujours (article 7.2.31 du Code civil néerlandais).

La présomption de droit antérieur s'applique toujours aux biens de consommation, aux animaux de compagnie et aux contrats de fourniture de produits numériques.

De plus, elle s'applique également dans le cadre d'une relation commerciale entre particuliers (droit impératif) : une présomption simple de non-conformité s'applique en cas de défaut survenant dans les deux ans suivant la livraison (article 7.2.47 du Code civil néerlandais).

Toutefois, la présomption de mauvaise foi du fabricant ou du vendeur spécialisé est abolie.

Trois nouveaux délais à prendre en compte pour invoquer une garantie de conformité :

Dans l'ancien Code civil, le défaut devait être signalé dans un délai court après sa découverte.

1. Délai de garantie : Alors qu'auparavant aucun délai n'était prévu pour engager la responsabilité du vendeur pour les vices cachés, ce n'est plus le cas depuis le Livre 7. Seuls les défauts qui apparaissent dans les dix ans suivant la livraison du bien engagent la responsabilité du vendeur (article 7.2.32 du Code civil néerlandais), et par conséquent, le délai « court après la découverte » n'est plus applicable.

    

2. Délai de notification : Le « délai court » est également remplacé par un délai raisonnable après la découverte du défaut (article 7.2.33 du Code civil néerlandais). Ce délai raisonnable dépend des circonstances et, notamment, de la nature du bien, de la nature du défaut, des usages et de la capacité des parties. Pour les achats effectués par les consommateurs, ce délai est d'au moins deux mois (article 7.2.51 du Code civil néerlandais).

    

3. Délai de prescription : L’action en non-conformité se prescrit par deux ans à compter de la date à laquelle le vendeur a été informé du défaut, quelle que soit la nature de la relation commerciale (B2B, C2C ou B2C) (article 7.2.34 du Code civil néerlandais). Toutefois, comme dans l’ancien Code civil, ce délai peut être suspendu en cas de négociations sérieuses entre les parties ou pendant une expertise judiciaire ou extrajudiciaire contradictoire.

Règlement relatif aux sanctions (article 7.2.35 du Code civil néerlandais) :

Les recours tels que la réparation, le remplacement, la résiliation et la réduction de prix restent applicables (article 7.2.35 du Code civil néerlandais).

Ce qui change, c'est que la rétractation ou le remboursement du prix d'achat ne seront plus possibles si la réparation est possible et raisonnable.

Codification des occupations à titre précaire

Là où il n'existait auparavant aucune disposition légale concernant l'occupation aux fins de formuler une demande, le nouveau Livre 7 y remédiera. La loi précisera expressément qu'il s'agit d'un contrat par lequel une partie consent à accorder à une autre la jouissance précaire d'un bien moyennant une contrepartie autre qu'un loyer, à condition que la précarité du contrat soit justifiée par des motifs légitimes.

Délai de prescription en cas de prescription abusive (article 7.3.20 du Code civil néerlandais) :

Le délai de prescription doublé prévu à l'article 1728quater est remplacé par un délai de prescription de cinq ans. De plus, l'obligation d'envoyer une lettre recommandée est supprimée.

Travaux de développement ou de modification liés à la conception (article 7.3.21 du Code civil néerlandais) :

Le nouveau règlement autorisera la réalisation de travaux d'ameublement ou de transformation conformes au zonage, pouvant être retirés sans dommage et sans l'autorisation du propriétaire. Ces travaux devront être retirés à la fin du bail, sauf si le propriétaire choisit de les conserver.

Le régime de common law applicable aux contrats de service :

L'ancien Code civil ne prévoyait qu'un cadre pour la sous-traitance de travaux ou le contrat de travail. Le nouveau Livre 7 inclura désormais également l'autorisation et la conservation des biens.

Obligation de coopération entre le client et l'entrepreneur (article 7.4.5 du Code civil néerlandais) et obligation de coordination en cas de pluralité d'entrepreneurs (article 7.4.10 du Code civil néerlandais) :

L'article 7.4.5 stipule que le client doit fournir au prestataire toutes les instructions, informations, autorisations et permis nécessaires à l'exécution de la mission et dont il est raisonnablement en droit de s'attendre.

Réciproquement, le prestataire doit fournir au client toutes les informations pertinentes relatives à l'exécution de la mission et auxquelles il est raisonnablement en droit de s'attendre. Le prestataire doit permettre au client de vérifier que la mission est exécutée conformément au contrat. Le prestataire doit suivre les instructions du client mentionnées au deuxième paragraphe, sauf si celles-ci sont inappropriées ou manifestement déraisonnables. Dans ce cas, le prestataire peut refuser d'exécuter la mission ou, s'il accepte de l'exécuter, formuler une réserve préalable. Le non-respect de l'obligation de coopération décrite ci-dessus sera sanctionné conformément à l'article 5.83 du Code civil néerlandais.

Si plusieurs prestataires interviennent, chacun étant lié au client par un contrat distinct, une obligation de coordination sera prévue. Le client peut s'en charger lui-même ou la déléguer à l'un des prestataires. Si cette tâche est transférée et mal exécutée, et que les autres sous-traitants subissent un préjudice de ce fait, ils peuvent tenir le client pour responsable.

Circonstances inconnues (sujétions imprévues) (art. 7.4.8 BW) :

La doctrine des circonstances imprévues était déjà appliquée aux contrats de construction, mais son champ d'application est étendu, dans le nouveau Livre 7, à tous les contrats de services.

Sous l'ancien Code civil, l'entrepreneur ne pouvait, en principe, exiger aucune augmentation du prix convenu lorsqu'un contrat de services était conclu à prix fixe ou forfaitaire, même si la mission nécessitait plus de travail ou de dépenses que prévu.

Le Livre 7 remédie à cette situation en imposant une renégociation du prix ou la résiliation totale ou partielle du contrat. Les conditions cumulatives suivantes doivent être réunies :

• Les circonstances ou difficultés existaient déjà avant la conclusion du contrat, mais sont devenues exceptionnellement onéreuses pendant son exécution, rendant la poursuite du contrat déraisonnable.
• Les circonstances ou difficultés n'étaient pas encore connues des parties contractantes au moment de la conclusion du contrat.
• Les circonstances ne sont pas imputables à l'entrepreneur.
• L'entrepreneur n'a pas assumé le risque.
• Cette possibilité n'était exclue ni par la loi ni par le contrat.

La différence avec la doctrine actuelle des circonstances imprévues, telle qu'elle figure à l'article 7.74 du Code civil néerlandais, réside dans le fait que la première concerne les circonstances nouvelles survenant après la conclusion du contrat. La seconde, relative aux circonstances inconnues, s'applique quant à elle aux circonstances préexistantes qui ne deviennent exceptionnellement onéreuses que durant l'exécution du contrat.

Obligation de sécurité de l'entrepreneur (Art. 7.4.12)

Si l'exécution du contrat de service comporte certains risques pour le client ou ses biens, pour les tiers ou leurs biens, pour l'environnement, etc., le prestataire a une obligation de sécurité : il doit prendre toutes les mesures raisonnables pour éviter que l'exécution de la mission ne cause de dommages. Il doit obtenir des informations préalables et prendre toutes les précautions raisonnables pour empêcher que ces risques ne se concrétisent pendant l'exécution de la mission.

Par exemple, avant de pratiquer une opération, un médecin doit s'informer de tout antécédent médical du patient susceptible d'affecter l'opération et adapter son plan de traitement en conséquence.

Action directe de l'auxiliaire contre le principal (7.4.31 BW) :

Par cet article, le législateur précise que le principe selon lequel un sous-traitant dispose d'une créance directe contre le maître d'ouvrage en cas de défaut de paiement par l'entrepreneur (principe déjà inscrit dans l'ancien Code civil) s'applique non seulement au secteur de la construction, mais aussi aux autres contrats de services. Autrement dit, une nouvelle formulation a été introduite afin d'apporter des éclaircissements.

Acceptation provisoire et définitive (art. 7.4.48) :

En pratique, la double livraison était fréquente. Elle est désormais inscrite à l'article 7.4.48 du Code civil néerlandais. Il s'agit d'une disposition complémentaire. Pour les contrats de construction résidentielle, la double livraison demeure la règle.

Les dispositions du Livre VII du Code civil s'appliquent à tous les actes juridiques et faits postérieurs à l'entrée en vigueur de la présente loi.

Sauf convention contraire des parties, ces dispositions ne s'appliquent pas et les règles antérieures restent applicables :

1. aux conséquences futures des actes juridiques et faits antérieurs à l'entrée en vigueur de la présente loi ;
2. nonobstant le premier alinéa, aux actes juridiques et faits postérieurs à l'entrée en vigueur de la présente loi et se rapportant à une obligation née d'un acte juridique ou d'un fait antérieur à cette entrée en vigueur.