En tant que copropriétaire, puis-je contester une décision de l’assemblée générale ?
Au cours des dernières décennies, les immeubles à appartements ont gagné en popularité. Aujourd’hui, presque chaque nouveau bâtiment érigé en Belgique donne naissance à une copropriété forcée.
Acheter un appartement signifie que vous devez désormais prendre un grand nombre de décisions avec les autres copropriétaires. Cela peut presque donner l’impression d’un mariage à plusieurs…
En tant que copropriétaire, vous êtes tenu, avec les autres, de participer aux décisions relatives à la vie de l’immeuble. Ces décisions doivent être adoptées à la majorité requise, telle que fixée par le Code civil.
Dès que la majorité nécessaire est atteinte, le syndic peut mettre la décision à exécution. Le principe de base en copropriété forcée est en effet celui de la démocratie majoritaire.
Mais cela signifie-t-il que vous devez accepter toutes les décisions, même si vous êtes en désaccord ? Heureusement, la loi vous permet de contester une décision, à certaines conditions. Une action en justice ne peut toutefois pas être fondée uniquement sur une question de principe.
Dans quels cas pouvez-vous contester une décision de l’assemblée générale ?
Conformément à l’article 3.92 du Code civil, un copropriétaire peut demander au juge d’annuler une décision de l’assemblée générale lorsque :
- la décision est irrégulière,
- elle est frauduleuse,
- elle est illicite,
- ou encore, lorsqu’elle lui cause un préjudice personnel.
▪️ Décision irrégulière
Une décision est considérée comme irrégulière lorsqu’elle a été prise en violation d’une formalité substantielle prévue par la loi ou les statuts.
Exemple : une différence entre le procès-verbal original et la copie transmise aux copropriétaires.
▪️ Décision frauduleuse
Il y a fraude lorsque la décision a été obtenue par des manœuvres ou des pratiques trompeuses.
Exemple : créer une société fictive dans le seul but de l’utiliser pour voter.
▪️ Décision illicite
Une décision est illicite lorsqu’il y a un déséquilibre manifeste entre l’objectif poursuivi par la majorité et les conséquences négatives pour la minorité, ou lorsqu’une décision est contraire à l’intérêt général ou cause un dommage injustifié à un ou plusieurs copropriétaires.
Exemple : refuser d’intenter une action en justice contre un copropriétaire qui viole manifestement le règlement de copropriété.
Il est essentiel qu’une décision puisse être rattachée à au moins l’un de ces motifs pour pouvoir être annulée. À défaut, votre action n’aura que peu de chances de prospérer.
Un préjudice personnel et un vote contre sont requis
Outre le fait que la décision doit être entachée d’un vice, vous devez également démontrer que celle-ci vous cause un préjudice personnel. Vous ne pouvez donc pas agir simplement pour défendre l’intérêt général ou sur base d’une opinion de principe.
Par ailleurs, vous ne pouvez pas contester une décision que vous avez approuvée lors de l’assemblée. Seuls les copropriétaires qui ont voté contre ou se sont abstenus peuvent exercer un recours.
Il ne serait pas admissible qu’un copropriétaire change d’avis après coup : cela nuirait à la stabilité et au bon fonctionnement de la copropriété.
Quel est le délai pour agir ?
Si vous remplissez les conditions pour contester une décision, vous devez le faire dans un délai de quatre mois, à compter de la date de l’assemblée générale.
Ce délai est un délai de forclusion, ce qui signifie qu’il ne peut pas être suspendu ni interrompu. Une fois ce délai écoulé, la décision devient définitive et ne peut plus être remise en question.
Le syndic dispose quant à lui de 30 jours après la tenue de l’assemblée pour établir et transmettre le procès-verbal aux copropriétaires. En pratique, cela vous laisse encore environ trois mois à partir de la réception du procès-verbal pour décider d’une éventuelle action.
Besoin de conseils ?
Vous vous demandez si vous avez des chances de faire annuler une décision de votre assemblée générale ? Dans ce cas, mieux vaut demander conseil rapidement afin d’éviter toute perte de droits en raison du délai de forclusion.
Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Vous envisagez de contester une décision ?
N’hésitez pas à contacter l’un de nos avocats Wanted Lawyers. Nous vous conseillons volontiers, de manière personnalisée.