Un copropriétaire peut-il intenter une action en justice en cas de litige concernant les parties communes d’une copropriété ?
Selon le Code civil, chaque copropriétaire peut engager une procédure judiciaire concernant son propre lot privatif, à condition d’en informer au préalable le syndic. Ce dernier doit ensuite en informer les autres copropriétaires.
En d’autres termes : si le litige concerne uniquement votre appartement, vous pouvez en tant que copropriétaire agir en justice. Il n’y a pas de débat à ce sujet.
Mais qu’en est-il lorsque le problème concerne les parties communes de l’immeuble, comme la façade, le toit ou l’ascenseur ?
Dans la pratique, c’est généralement l’association des copropriétaires (ACP) qui introduit la procédure, mais cela n’est pas toujours évident.
Un exemple :
Imaginez qu’un autre copropriétaire est aussi le promoteur du bâtiment. Il peut encore détenir temporairement certains appartements ou garages, ou certains travaux peuvent ne pas être entièrement terminés ou réceptionnés.
Dans ce cas, il peut exister un conflit d’intérêts, et il devient alors difficile de faire voter une action judiciaire par l’ensemble des copropriétaires réunis en assemblée générale.
Qui peut engager une procédure en cas de litige au sein d’une ACP ?
1. L’association des copropriétaires (ACP)
L’ACP possède la personnalité juridique. Elle peut donc agir en justice en tant que demanderesse ou défenderesse (articles 3.92, §1 et 3.89, §5, 4° du Code civil – anciens articles 577-9, §1 et 577-8, §4, 6° C. civ.).
C’est le syndic qui est l’organe légalement compétent pour engager cette procédure au nom de l’ACP.
2. Le ou les copropriétaires eux-mêmes
Outre l’ACP, chaque copropriétaire individuel peut également intenter une action en justice.
Selon l’article 3.92, §1, cinquième alinéa (ancien article 577-9, §1, cinquième alinéa), tout copropriétaire peut introduire une action relative à son lot, à condition d’en avertir le syndic, qui informera ensuite les autres copropriétaires.
Le texte parle de "son lot", ce qui ne se limite pas uniquement aux parties privatives, mais vise aussi la part du copropriétaire dans les parties communes.
Le copropriétaire n’a pas à démontrer un intérêt distinct de celui de l’ACP pour agir.
En pratique :
Si des défauts concernent à la fois les parties communes (par exemple, une infiltration par le toit) et votre lot privatif (des dégâts dans votre appartement), vous êtes en droit, en tant que copropriétaire, d’intenter une action en justice par vous-même.
Vous n’avez pas besoin d’attendre une décision de l’assemblée générale.
Cette position est d’ailleurs confirmée par la jurisprudence.
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