Un conflit d'intérêts entre l'association des copropriétaires et le syndic
Supposons que l'association des copropriétaires soit impliquée dans une procédure judiciaire et qu'elle soit confrontée à un jugement défavorable. L'assemblée générale décide alors d'interjeter appel, mais le syndic oublie de donner des instructions à l'avocat concerné pour qu'il le fasse. Le syndic a clairement commis une erreur qui engage sa responsabilité. En même temps, le syndic reste aussi le représentant de l'association des copropriétaires pour réclamer des dommages et intérêts. Il est clair que dans de telles situations, le syndic est confronté à un conflit d'intérêts.
La loi prévoit une solution en cas de conflit d'intérêts entre l'association des copropriétaires et le syndic. Dans ce Wanted Fact, vous apprendrez tout sur le syndic provisoire.
Le syndic provisoire
En cas de conflit d'intérêt entre l'association des copropriétaires et son syndic, un syndic provisoire peut être nommé en plus du syndic « principal ». Bien entendu, ce n'est le cas que si la confiance dans le mandataire principal est encore suffisante, malgré l'erreur du mandataire (dans notre exemple). La mission de ce syndic provisoire est alors limitée à un objet précis, à savoir l'objet du litige, et elle est également limitée dans le temps.
Le syndic provisoire agit aux côtés du syndic principal. Le syndic principal reste compétent pour sa mission générale, à la seule exception du dossier où existe le conflit d'intérêts.
Comme ce syndic provisoire s'ajoute au syndic « général », une interprétation stricte de son affectation ainsi qu'une définition précise de sa durée et de ses finalités s'imposent.
La mission limitée du syndic provisoire implique que sa responsabilité est également limitée à ses actions dans les limites de cette mission temporaire et/ou spécifique.
La désignation de ce mandataire provisoire peut se faire de deux manières, soit par l'assemblée générale, soit par voie judiciaire.
Nomination du syndic provisoire
L'article 3.89, §7 et §8 du Code civil prévoit deux modes de désignation du syndic provisoire.
Ainsi, l'assemblée générale peut désigner un syndic provisoire. Le syndic principal doit alors convoquer l'assemblée générale en assemblée ordinaire ou extraordinaire. Un vote sur la désignation d'un syndic provisoire aura alors lieu lors de cette assemblée. La majorité simple suffit pour cette nomination.
En outre, le juge de paix peut également nommer un syndic provisoire. Cette situation se produit, par exemple, si l'assemblée générale n'est pas d'accord sur la désignation d'un syndic provisoire. Chaque copropriétaire a donc le droit de demander cette désignation au juge de paix. Comme c'est un juge qui désigne ce syndic provisoire, il s'agit également d'un syndic judiciaire.
Toutefois, lorsqu'un copropriétaire demande la désignation d'un syndic provisoire devant le juge de paix, il faut que le syndic principal, d'une part, soit empêché d'exécuter sa mission ou, d'autre part, soit en défaut de faire quoi que ce soit. Il appartient donc au tribunal de décider quels sont les empêchements ou les manquements suffisamment graves pour procéder à cette désignation judiciaire.
Un exemple tiré de la jurisprudence est le cas où il y avait des doutes justifiés sur les comptes tenus et l'état des comptes établi entre les copropriétaires et le syndic principal. Dans cette situation, le tribunal a nommé un syndic provisoire pour des raisons bien définies, à savoir l'examen des litiges concernant les comptes ainsi que le contrat de syndic.
Adjonction au syndic existant
Comme il s'agit d'« ajouter » un syndic provisoire, il est donc nécessaire qu'il y ait déjà un syndic avant l'assemblée générale ou que le tribunal désigne un syndic provisoire.
L'adjonction du syndic provisoire crée une sorte de répartition des pouvoirs entre les deux syndicats. Le syndic principal reste compétent pour sa mission générale, sauf pour la mission limitée du syndic provisoire.
Contactez Wanted Law!
Vous avez encore des questions sur les conflits d'intérêts ou vous souhaitez obtenir plus d'informations sur la désignation d'un syndic provisoire ? N'hésitez pas à prendre contact avec l'un de nos avocats Wanted afin que nous puissions vous conseiller et vous assister personnellement.