Dommages causés par des travaux sur les parties communes
L'assemblée générale de votre résidence décide d'effectuer certains travaux sur les parties communes. Mais en tant que copropriétaire, que devez-vous faire si vous subissez des dommages à la suite de ces travaux sur les parties communes ? Par exemple : le couvreur n'effectue pas les travaux dans les règles de l'art et vous subissez des dégâts des eaux dans votre appartement. Cela signifie-t-il que vous devez tolérer ces dégâts parce que vous n'êtes pas un co-contractant ? Bien sûr que non ! Nous examinons les options qui s'offrent à vous dans ce Wanted fact.
Les travaux ont-ils été effectués sur les parties privatives ou communes ?
Il convient tout d'abord de faire la distinction entre les parties privatives de l'immeuble et les parties communes. Il convient de toujours vérifier où les travaux ont été effectués. Cela a une incidence sur les différentes parties contre lesquelles vous pouvez ou ne pouvez pas vous retourner.
Les parties privatives d'un immeuble sont les parties qui appartiennent exclusivement à un propriétaire et qui ne peuvent donc être utilisées que par ce propriétaire.
Il s'agit par exemple des appartements eux-mêmes, des débarras, des garages, etc., mais aussi parfois de parties du mur extérieur telles qu'une partie privée du jardin ou, dans certains immeubles, des fenêtres ou des balcons.
Les parties communes, quant à elles, sont les parties d'un bâtiment qui servent à plusieurs copropriétaires. Il s'agit par exemple des couloirs, des ascenseurs, du toit, des jardins communs, de l'espace de manœuvre, etc.
Parfois, certains droits d'utilisation sont accordés à des particuliers sur les parties communes, mais cela ne rend pas ces parties privées. Elles restent des parties communes, qui continuent à être gérées par l'association des copropriétaires, pour laquelle le syndic intervient. L'association des copropriétaires n'est compétente que pour les parties communes d'un immeuble et, sauf exceptions, ne peut pas intervenir dans les parties privatives, exceptions qui doivent être justifiées de manière expresse et spécifique.
La description détaillée des parties privatives et communes d'un immeuble se trouve dans l'acte de base.
Qui puis-je poursuivre en tant que copropriétaire ?
La première chose à faire, et la plus simple, est d'invoquer la garantie de l'assureur, qui indemnise les dommages causés aux parties privatives dans les limites de la garantie. Presque toutes les associations de copropriétaires disposent d'une police globale à laquelle vous pouvez également vous adresser en tant que copropriétaire. Vis-à-vis de l'assureur, vous réclamerez les dommages en valeur à neuf, déduction faite de l'exonération qui peut être récupérée contre le tiers à l'origine du dommage.
Une deuxième possibilité consiste à déclarer l'entrepreneur en défaut et, le cas échéant, à le poursuivre en justice si les travaux n'ont pas été exécutés dans les règles de l'art.
La troisième possibilité consiste pour vous, propriétaire privé, à poursuivre l'association des copropriétaires pour les dommages causés par les travaux aux parties communes de votre appartement.
Quand dois-je agir ?
Si des travaux (défectueux) ont été effectués sur une partie commune de la résidence, comme la toiture, il incombe à l'association des copropriétaires d'agir de manière appropriée et de prévenir d'autres dommages. En d'autres termes, si vous constatez des dégâts, vous devez les signaler le plus rapidement possible au syndic/association des copropriétaires afin qu'il puisse en informer les parties concernées.
En effet, l'association des copropriétaires peut être tenue responsable de la conservation d'une chose défectueuse, en l'occurrence un toit défectueux, conformément à l'article 6.16 du code civil (art. 1384, alinéa 1 ancien code civil).
Le délai pour engager une procédure judiciaire dépend du type de défaut de votre appartement. En pratique, il existe trois types de défauts : les défauts visibles, les défauts cachés et les défauts légèrement cachés.
Les défauts visibles sont simples et visibles. Vous devez les signaler immédiatement et demander les réparations nécessaires.
Les défauts cachés ne sont pas visibles et ne sont souvent constatés qu'après un certain temps. Dès que vous les constatez, vous devez en informer le plus rapidement possible le syndic/l'association des copropriétaires. Lorsque ces défauts peuvent affecter la structure et/ou la stabilité de l'immeuble, vous disposez d'un délai de dix ans.
Les défauts légèrement cachés ne sont pas toujours immédiatement visibles et ne sont pas de nature à affecter la structure et/ou la stabilité de l'immeuble. Dans ce cas, vous devez entamer une procédure dans un délai raisonnable. La jurisprudence a déjà beaucoup écrit sur ce que signifie exactement le délai « raisonnable ».
Conclusion
Que pouvez-vous donc faire si les dommages résultent de travaux effectués sur les parties communes ? Tout d'abord, vous devez vous assurer que les travaux ont été effectués sur les parties communes.
Si vous avez vous-même mandaté l'entrepreneur pour effectuer des travaux sur les parties privatives, vous devrez poursuivre l'entrepreneur et/ou votre assureur et demander l'intervention de ce dernier. Vous pourrez alors choisir la manière dont vous souhaitez être indemnisé.
Si les travaux ont été effectués sur les parties communes et qu'ils sont défectueux, vous devrez en informer le syndic de copropriété/association des copropriétaires.
Aussi, veillez toujours à agir à temps !
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