Panneaux solaires et copropriété
A l'heure où chacun cherche à rendre son bien le moins énergivore possible ou à l'adapter le plus possible à ses propres besoins, il est important de connaître ses droits en la matière.
Dans le cadre de la copropriété forcée, il arrive trop souvent que l'on soit confronté à des décisions prises par d'autres ou par des majorités avec lesquelles on n'est pas d'accord. La question se pose alors de savoir ce que vous pouvez faire exactement. Prenons l'exemple d'un copropriétaire qui souhaite installer des panneaux solaires sur le toit. Devriez-vous l'accepter ou pouvez-vous vous y opposer ? Après tout, le toit est généralement un bien commun, de sorte qu'un copropriétaire ne peut pas décider seul d'installer des panneaux solaires privés sur le toit.
Un copropriétaire peut-il décider d'apporter des modifications au bâtiment ?
En principe, un copropriétaire peut apporter certaines modifications à l'immeuble. C'est ici qu'intervient l'article 3.82 du Code civil. L'article 3.82, §1 du Code civil stipule que:
« Sous réserve des autres dispositions du présent livre, chaque copropriétaire est libre d'apporter à ses frais des modifications au bien indivis, à condition de ne pas en changer la destination et de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. »
En d'autres termes, le copropriétaire peut effectuer les travaux à ses propres frais (c'est-à-dire pas aux frais de la communauté), et ce à condition qu'il :
- ne change pas la destination, et ;
- les droits des autres copropriétaires ne sont pas affectés.
En effet, un copropriétaire ne peut pas avoir l'intention d'occuper tout le toit pour installer des panneaux solaires privés, de sorte qu'aucun autre copropriétaire ne puisse installer un panneau solaire.
La loi va plus loin lorsque certains travaux sont réalisés dans le cadre de l'optimisation de l'énergie, de l'eau ou des télécommunications. L'article 3.82, §2 du Code civil stipule :
« En outre, les copropriétaires individuels et les opérateurs de services publics agréés ont le droit légal et gratuit de construire, d'entretenir ou de renouveler les câbles, les conduites et les installations connexes dans ou sur les parties communes, dans la mesure où ces travaux ont pour but d'optimiser l'infrastructure pour le ou les propriétaires et utilisateurs des parties privatives concernées en termes d'énergie, d'eau ou de télécommunications et dans la mesure où les autres copropriétaires individuels ou, le cas échéant, l'association de copropriétaires, n'ont pas à en supporter la charge financière. La personne qui a construit cette infrastructure pour son propre compte reste propriétaire de cette infrastructure située dans les parties communes. »
Si un copropriétaire souhaite effectuer des travaux dans ce cadre, tous les copropriétaires, au moins le syndic, doivent en être informés par lettre recommandée au moins deux mois avant l'exécution de ces travaux. Ce faisant, le copropriétaire doit indiquer précisément quels travaux seront effectués et comment ces travaux peuvent être justifiés dans le cadre de l'optimisation.
Il peut alors éventuellement être décidé au sein de l'association des copropriétaires d'effectuer ces travaux eux-mêmes. Il ne s'agit évidemment pas d'une obligation.
En outre, avant l'exécution, il faut se concerter de bonne foi avec l'agence de gestion immobilière et/ou les autres copropriétaires sur la méthode d'exécution des travaux. Le copropriétaire doit toujours choisir le mode d'exécution qui cause le moins de nuisances aux autres copropriétaires.
Puis-je m'opposer à la décision d'un copropriétaire d'effectuer certains travaux ?
Vous pouvez vous opposer à la décision d'un copropriétaire d'effectuer certains travaux. La loi exige que vous ayez un intérêt légitime à le faire (art. 3.82, §2, 3ème alinéa du Code civil).
La loi prévoit que vous avez un intérêt légitime dans trois cas bien définis, notamment lorsque :
- il existe déjà une telle infrastructure dans les parties communes concernées de l'immeuble, ou ;
- l'infrastructure ou les travaux de réalisation causent un préjudice important à l'aspect de l'immeuble ou des parties communes, à l'utilisation des parties communes, à leur hygiène ou à leur sécurité, ou ;
- aucune optimisation de l'infrastructure ne résulte des travaux prévus ou lorsque les travaux prévus augmentent la charge financière des autres copropriétaires ou utilisateurs.
Bien entendu, vous ne pouvez pas avoir l'intention de vous opposer sans raison valable. En effet, cela pourrait nuire au fonctionnement général de l'association des copropriétaires.
Il est important d'envoyer votre opposition par courrier recommandé dans les deux mois qui suivent la réception de la lettre recommandée du copropriétaire indiquant qu'il souhaite effectuer certains travaux.
Si vous le faites tardivement, vous perdrez votre droit d'opposition. Soyez donc ponctuel !
En outre, il est également particulièrement utile de consulter les statuts et le règlement d'ordre intérieur. Le législateur a facilité la tâche du copropriétaire en prévoyant explicitement dans le texte légal qu'il peut effectuer certains travaux, mais cela ne signifie pas que les statuts ou le règlement d'ordre intérieur ne peuvent pas limiter les possibilités du copropriétaire.
Les actes de base plus récents fixent presque toujours des limites à l'exécution de certains travaux. En particulier, en ce qui concerne l'installation de bornes de recharge et/ou de panneaux solaires, il peut être utile de prévoir une réglementation explicite afin d'éviter des discussions ultérieures.
Entre autres, un arrangement financier peut être choisi lorsqu'un copropriétaire souhaite installer des panneaux solaires privés sur le toit.
Si l'acte de base ne prévoit pas actuellement cette possibilité, le copropriétaire devra écrire au syndic pour lui demander d'inscrire la modification de l'acte de base à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Par ailleurs, il arrive souvent que le promoteur immobilier conserve le droit d'utiliser et de jouir de la toiture afin d'y installer des panneaux solaires pour sa propre propriété privée ou d'y établir ultérieurement une communauté énergétique. Dans ce cas, un copropriétaire ne peut plus installer de panneaux solaires privés.
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Vous vous ennuyez dans une telle situation ou vous envisagez d'effectuer des travaux sur les parties communes ? N'hésitez pas à contacter l'un de nos avocats afin que nous puissions vous conseiller et vous assister personnellement.