Récemment, la Région de Bruxelles-Capitale a été la dernière région de Belgique à instaurer une assurance incendie obligatoire pour les locataires. Ce faisant, la Région suit l'exemple de la Flandre, où cette obligation est déjà en place depuis le 1er janvier 2019, et de la Wallonie, où elle est déjà appliquée depuis le 1er septembre 2018.
En principe, le locataire d'un bien immobilier donné est responsable des incendies et des dégâts des eaux, sauf si l'on peut prouver que l'incendie s'est produit sans qu'il y ait faute de sa part. Les coûts qui pourraient potentiellement résulter de ces dommages ne sont donc pas minimes et ont incité le législateur à prévoir une assurance incendie obligatoire. De cette manière, le locataire ne se retrouve pas avec une montagne de dettes à la suite de tels dommages et risques.
Une bonne réglementation, du moins à première vue. Toutefois, lorsque cette obligation est comparée aux principes régissant l'assurance, certaines difficultés apparaissent.
Que couvre l'assurance incendie ?
L'assurance incendie, également appelée assurance habitation, doit comprendre certaines garanties standard. Celles-ci couvrent les risques suivants :
- Les dommages causés par l'incendie : il faut considérer tous les dommages possibles dans le cadre d'un incendie, tels que les dommages causés par la suie, les dommages causés pour éteindre le feu, etc. Avec l'assurance incendie, l'assureur interviendra pour couvrir ces frais.
- Dégâts des eaux : la cause la plus fréquente de dégâts des eaux est une fuite. Celle-ci peut d'une part endommager le sol et les murs, mais aussi augmenter considérablement votre facture d'eau. Dans la plupart des cas, l'assureur n'interviendra pas pour réparer la fuite elle-même, mais il pourra, par exemple, réparer le sol ou prendre en charge les frais de détection de la fuite.
- La responsabilité civile locative : elle vous permet d'être assuré si des personnes tierces subissent des dommages à la suite d'un incendie dans votre habitation.
Outre les incendies et les dégâts des eaux, l'assurance incendie couvre également d'autres risques tels que les tempêtes ou les dommages consécutifs, les catastrophes naturelles, etc.
L'assurance incendie est obligatoire pour toute personne qui loue un bien immobilier. Si le bien est votre propriété, vous n'êtes pas obligé de souscrire une assurance incendie... mais c'est tout de même recommandé.
Évaluation du risque
L'assureur incendie est tenu de couvrir les dommages subis en cas de survenance du risque couvert. L'exemple le plus clair et le plus connu est l'incendie de la maison. À cet égard, il est très important pour la compagnie d'assurance d'avoir une bonne idée de la probabilité potentielle de survenance du risque. Par exemple, un toit en paille sera plus sensible au feu qu'un toit en tuiles classiques. Sur la base de cette évaluation du risque, la compagnie d'assurance commencera à estimer le profil de risque du candidat-assuré et le classera en « mauvais risque » ou en « bon risque ».
Par exemple, si l'on se trouve dans la catégorie des « mauvais risques », la compagnie d'assurance peut refuser de conclure un contrat ou de fournir une couverture. Cet aspect ne pose pas de problème juridique car, en vertu du principe fondamental de la liberté contractuelle, on ne peut être contraint de conclure un contrat.
Cette liberté contractuelle de principe soulève des problèmes potentiellement importants dans le contexte de l'assurance incendie obligatoire pour les locataires. En effet, si une personne souhaite louer un bien immobilier, elle peut rencontrer des obstacles si elle ne respecte pas l'obligation de présenter une assurance incendie. Strictement parlant, cette exigence légale a pour effet d'exclure potentiellement des familles du marché locatif simplement parce qu'elles ne satisfont pas à cette exigence. Le problème est d'autant plus préoccupant que certaines familles n'ont pas d'autre choix que de louer. Pour elles, une forme de sans-abrisme menace donc de planer sur leur tête, les privant de l'accès à un droit fondamental, à savoir disposer d'un logement convenable.
L'assurance obligatoire
Le fait que l'assurance obligatoire ait déjà entraîné des difficultés dans le passé est un fait. Notamment dans le cas de l'assurance obligatoire des véhicules à moteur, où l'on a dû faire face au refus systématique des propriétaires de véhicules. Dans ce contexte, l'assurance obligatoire a eu pour conséquence que certaines personnes n'ont pas pu conduire un véhicule. Face aux nombreuses difficultés rencontrées, le législateur est intervenu en créant le bureau de tarification des véhicules à moteur. Le problème du refus répété est traité par ce bureau, qui désigne une compagnie d'assurance qui devra fournir une couverture.
Bien qu'il existe déjà un bureau de tarification pour le solde de la dette et les catastrophes naturelles dans le cadre de la garantie de l'assurance incendie, il n'existe pas de bureau de tarification général spécifique à l'assurance incendie. Néanmoins, il s'agit d'une question que le législateur peut aborder.
En effet, dans le passé, le législateur a déjà fait preuve d'une interprétation large de certains termes tels que le concept de « catastrophe naturelle » pour tenir compte, par exemple, de la question de l'effondrement au sein des bureaux de tarification existants.
Suite à l'assurance incendie obligatoire pour les locataires qui est en vigueur pour toute la Belgique depuis le 1er novembre 2024, la question se pose de savoir si une agence générale de tarification pour l'assurance incendie n'offrirait pas une meilleure solution, surtout au vu des problèmes potentiels créés par l'assurance incendie obligatoire pour les locataires.
CLUE système actuel : impossibilité de présenter le contrat d'assurance incendie en tant que locataire = potentiellement sans-abri
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