L'amiante dans une maison : un vice caché ou non ?

Situation factuelle

La jurisprudence n'est cependant pas univoque sur ce point.

Dans un récent arrêt de février 2024 de la Cour d'appel de Gand, le juge a déclaré qu'en principe, un acheteur non spécialiste n'a pas l'obligation de se faire assister par un expert, ni de soumettre le bien vendu à un rapport d'expert pour rechercher la présence d'amiante. La Cour complète ainsi le jugement en décrivant la situation factuelle des travaux de construction, d'où il ressort qu'il était impossible de voir les plaques d'amiante à l'extérieur de la structure à ossature bois de la maison. Celles-ci ne sont donc devenues visibles que lorsque des travaux ont été effectués pour installer de nouvelles techniques. Le juge a déclaré que l'on ne pouvait pas attendre des acheteurs le jour de la visite qu'ils prennent des mesures destructrices (dans le temps limité de la journée de visite) sur les murs intérieurs ou extérieurs pour vérifier la présence d'amiante.

Le juge de la Cour d'appel de Gand semble donc tenir compte des circonstances factuelles et semble soutenir que son raisonnement aurait été différent s'il s'était agi d'un toit ou de plaques d'amiante ondulées, des endroits particulièrement classiques où l'on peut trouver de l'amiante.

Le tribunal ajoute que l'attention particulière portée par les acheteurs à la présence d'amiante dans la maison, ainsi que l'année de construction de la maison, n'affectent pas le caractère caché de la présence d'amiante dans les murs. Pour cette raison, le présent arrêt conclut qu'il s'agit donc bien d'un vice caché.

Néanmoins, il existe également une jurisprudence qui adopte un point de vue tout à fait différent.

On peut par exemple se référer à la jurisprudence du Tribunal des entreprises de Bruxelles, puis du Tribunal de commerce, qui a déjà affirmé en 2015 qu'on peut s'attendre à ce qu'une maison âgée de 35 à 40 ans contienne de l'amiante et qu'il ne s'agit donc pas d'un vice caché (Kh. Bruxelles (Fr.) 23 mars 2015, no A/13/02396, T.App. 2015, afl. 4, 34).

Tout dépend donc de la situation factuelle: un acheteur normalement diligent pouvait-il s'attendre à ce que de l'amiante soit présent à cet endroit de la maison ? Il faudra alors tenir compte de la visibilité, de l'emplacement du matériau amianté, de l'âge de la maison....

Clauses d'indemnisation

Il convient également de souligner qu'à l'heure actuelle, l'utilisation d'une clause d'indemnisation (clause d'exonération) dans l'acte notarié et le compromis est presque systématique. Cette clause prive l'acheteur du droit de poursuivre le vendeur pour les éventuels vices cachés du bien.

Dans l'arrêt de février 2024 évoqué plus haut, le tribunal a balayé cette clause d'indemnisation en déclarant que la clause d'exonération du compromis et de l'acte notarié différait. Selon le tribunal, le texte de la clause n'a pas de valeur exonératoire, ce qui signifie que les vendeurs sont tenus d'indemniser.

L'arrêt précité aurait donc pu être différent si une clause d'exonération valable avait été incluse dans l'acte.

Lorsqu'une vente est conclue entre particuliers, une telle clause d'exonération n'est valable que dans la mesure où le vendeur est de bonne foi. Un vendeur de mauvaise foi, c'est-à-dire un vendeur qui connaissait la présence d'amiante mais qui l'a délibérément cachée, ne peut pas s'exonérer.

Bien entendu, on peut se demander dans quelle mesure les vendeurs qui ont vécu dans un bien immobilier pendant des années et l'ont modifié à plusieurs reprises ou l'ont construit eux-mêmes peuvent ou non être conscients de la présence d'amiante. Cette partie est donc à prendre ou à laisser en fonction des preuves

Si le bien est acheté à un vendeur professionnel, celui-ci est réputé, en vertu de sa qualité de professionnel, avoir eu connaissance du défaut. L'acheteur n'a donc pas à le prouver. C'est alors au vendeur professionnel de prouver qu'il ne pouvait vraiment pas être au courant.

La responsabilité de l'agent immobilier ou de l'expert en amiante

Avec l'introduction obligatoire du certificat d'amiante, on peut penser qu'il est encore rare qu'un acheteur ignore la présence d'amiante dans un bien immobilier. Ces certificats sont une bonne indication, mais ne correspondent pas toujours à la réalité.

On peut également se demander dans quelle mesure l'agent immobilier ou un expert en amiante aurait dû remarquer et/ou mentionner la présence d'amiante.

En principe, l'expert en amiante qui a établi l'attestation est responsable de tout ce qu'il aurait dû identifier dans le cadre de ses « obligations de moyens ». Ainsi, l'expert ne doit pas ouvrir les murs ou les sols pour rechercher des matériaux d'amiante complètement cachés. Ce point est d'ailleurs repris dans l'attestation elle-même. En outre, les experts conseillent également d'effectuer des tests destructifs supplémentaires dans la zone de travail concernée au début des travaux.

Si de l'amiante est découvert dans le bien immobilier, ce qui aurait dû être remarqué conformément à l'obligation normale d'effort de l'expert en amiante. Une plainte peut alors être déposée sur le site de l'OVAM. Une action en responsabilité peut également être introduite auprès du tribunal pour demander une indemnisation.

Les agents immobiliers sont tenus, dans le cadre de leur obligation d'information, de fournir un certificat d'amiante valide si le bien a été construit avant 2001. L'agent immobilier n'est pas tenu de rendre le bien exempt d'amiante ni de procéder à des examens supplémentaires.