À partir de quand le bail devient-il un bail commercial et quelles en sont les conséquences ?

Question centrale : que dit la loi sur les baux commerciaux ?

Bien que la juridiction soit régionalisée depuis un certain temps, la législation de base régissant les baux commerciaux est toujours la loi sur les baux commerciaux du 30 avril 1951, qui a fêté son 73e anniversaire. 

Le loyer commercial, selon cette loi sur les loyers commerciaux, est décrit comme suit :

Un bail est donc un bail commercial s'il y a :

- d'un bail (et non d'un achat, d'une location, ....) ;

- d'un bien ou d'une partie d'un bien (donc pas un bateau, un bus ou une camionnette aménagée) ;

- (principalement) utilisé pour l'exploitation d'un commerce de détail ou d'une activité artisanale en contact direct avec le public ; 

o Note : il doit s'agir d'une exploitation effective, l'intention d'exploiter ne suffit pas ! Pensez à la bail d'un bâtiment (ou d'une partie d'un bâtiment) pour une boulangerie, un magasin de vêtements, mais aussi un établissement de restauration ou une agence de voyage

L'utilisation effective des locaux est donc essentielle, à savoir l'exercice d'une activité commerciale qui nécessite un contact avec la clientèle.

Les activités commerciales sans contact direct avec la clientèle ne sont donc pas couvertes. Par exemple, un bail portant sur l'adresse du siège social d'une entreprise sans contact direct avec la clientèle ne sera donc pas couvert par la loi sur les baux commerciaux.

Les activités qui ne sont pas de nature commerciale ne sont évidemment pas non plus couvertes par cette loi, comme par exemple les professions libérales : médecins, avocats, etc.

Peut-on contourner la loi sur les baux commerciaux ?

Dès que les conditions susmentionnées sont remplies, le bail est soumis aux règles de la loi sur les baux commerciaux. Même si le bail porte un autre titre. Il ne sert donc à rien de nommer le bail « bail commun » ou « bail d'habitation » pour échapper aux règles.

Si le bail entre dans le champ d'application, vous ne pourrez pas y échapper, même en incluant une clause déclarant expressément la loi sur les baux commerciaux inapplicable.

Par conséquent, si la loi sur les baux commerciaux est d'application, elle servira de base à l'évaluation de votre bail.

Conséquences : la loi sur les baux commerciaux est impérative, mais qu'est-ce que cela signifie exactement ?

Bien que la loi sur les baux commerciaux ne soit pas d'ordre public, elle est de droit impératif, de sorte que les infractions à la loi sont relativement nulles. 

La partie protégée par la loi dans le contrat peut demander l'annulation des clauses du contrat qui s'écartent des dispositions légales à son avantage. Si une protection plus large est autorisée, une protection moins large sera nulle.

Étant donné que la loi sur les baux commerciaux protège principalement le locataire, c'est souvent lui qui peut demander l'annulation. En particulier pour attaquer les clauses qui ne sont pas conformes à la loi sur les baux commerciaux elle-même, comme par exemple une clause qui permet au propriétaire de résilier le bail plus rapidement ou avec moins de formalités, ou qui exclut la réglementation légale sur le renouvellement des baux commerciaux. 

Il convient de noter que la loi sur les baux commerciaux accorde également une certaine protection au propriétaire ! Il s'agit principalement de la protection de ses droits de propriété, par exemple la possibilité de refuser le renouvellement du bail commercial dans certains cas.

Si l'on vous propose un contrat qui déroge à la loi sur les baux commerciaux, il est préférable de vérifier soigneusement si ces dérogations sont autorisées. Et quelles sont les conséquences possibles de ces dérogations pour votre rôle de locataire ou de propriétaire.

Conséquences sur la durée du bail commercial

L'une des principales conséquences de l'application de la loi sur les baux commerciaux est la durée du bail.

En effet, le bail commercial (sous réserve de l'exception du bail pop-up - voir ci-dessous) ne peut être inférieur à neuf ans. Même si le contrat prévoit une durée plus courte, par exemple six ans, il sera prolongé de plein droit à neuf ans. Cette clause est établie au bénéfice du locataire qui bénéficie ainsi d'une plus grande sécurité et d'une plus grande stabilité pour établir et développer son entreprise.

Des contrats de plus de neuf ans sont possibles, mais ils sont soumis à des conditions particulières. Par exemple, ces baux devront être notariés.

Ne pouvez-vous donc pas résilier le bail avant l'expiration des 9 ans ?

Bien sûr que si, du moins la plupart du temps.

Ainsi, en tant que locataire, vous pouvez résilier le contrat tous les trois ans par lettre recommandée ou par exploit d'huissier. Cette notification doit être envoyée au propriétaire au moins six mois avant l'échéance triennale.

En tant que propriétaire, vous pouvez également résilier le contrat tous les trois ans, mais vous devez prévoir un délai d'un an avant l'échéance triennale. En outre, trois conditions supplémentaires doivent être remplies, à savoir :

• il doit s'agir d'un bail écrit ;
• en tant que bailleur, vous devez occuper vous-même les locaux à des fins commerciales ou les faire exploiter par l'une des personnes visées par la loi ;
• la possibilité de résiliation doit être expressément prévue dans le bail commercial en cours.

Toutefois, une résiliation à l'amiable entre les parties est également possible. Elle se fait de préférence par acte authentique, notarié ou par déclaration devant le juge de paix. Le fait d'organiser la résiliation amiable d'une autre manière n'est pas opposable aux parties et peut donc toujours être révoqué.

Droit au renouvellement du loyer

En outre, en tant que locataire, vous avez droit à trois renouvellements du bail commercial. Le bail commercial peut donc durer 36 ans (une période initiale de neuf ans et ensuite trois renouvellements de bail de neuf ans également). 

En tant que locataire, vous avez droit à ce renouvellement avant toute autre personne. Si vous souhaitez exercer votre droit au renouvellement, vous devez le notifier au bailleur par lettre recommandée ou par exploit d'huissier. La notification doit être donnée au plus tôt dix-huit mois et au plus tard quinze mois avant la fin du bail en cours. Ce préavis doit indiquer, sous peine de nullité, les conditions auxquelles le locataire est disposé à conclure un nouveau bail.

Attention : le propriétaire n'est pas obligé de permettre le renouvellement du bail ou d'accepter les nouvelles conditions. Il peut les refuser, à condition que ce refus soit motivé. Dans certains cas, le propriétaire devra également payer une indemnité d'éviction. Si le bailleur ne répond pas dans les trois mois qui suivent la demande du locataire, il est présumé avoir accepté. En d'autres termes, l'adage « silence vaut consentement » s'applique ici.

Si le locataire ne souhaite pas se prévaloir du renouvellement du bail, le bail prend automatiquement fin à l'expiration de la date d'échéance. 

Si le locataire ne demande pas le renouvellement du bail, mais qu'il continue à occuper le logement, le bail est reconduit tacitement pour une durée indéterminée avec une clause de résiliation spéciale. 

Que se passe-t-il après 36 ans ?  Il est préférable de négocier à temps pour éventuellement conclure un nouveau bail commercial, avec ou sans nouvelles conditions. En effet, après trois renouvellements, vous perdez la protection de la loi sur les baux commerciaux en ce qui concerne les renouvellements supplémentaires. 
 

Loyer et indexation

Le loyer mensuel ne peut être adapté que dans des circonstances bien définies, et l'indexation du loyer est explicitement réglementée.

Tous les trois ans, et dans les trois derniers mois de la période triennale en cours, le locataire ou le propriétaire peut demander une révision du loyer au juge de paix. La révision du loyer n'est possible que si l'on peut prouver que, en raison de circonstances nouvelles, la valeur locative de l'immeuble est supérieure ou inférieure de 15 % au loyer initialement prévu dans le contrat ou fixé lors de la dernière révision. 

Par « circonstances nouvelles », il faut entendre un changement objectif de la situation existante qui est indépendant de la volonté des parties et qui concerne la valeur locative de l'immeuble. Ainsi, une diminution des revenus du locataire ne suffira pas à obtenir un renouvellement.

L'indexation, quant à elle, n'est possible que si elle est expressément prévue dans le bail commercial. 

Exigences formelles

Il est préférable de rédiger un bail commercial par écrit. En principe, un bail oral est également possible, mais un bail écrit offre plus de sécurité aux deux parties. Tant en ce qui concerne l'entrée en vigueur, le prix, les autres conditions, etc.

La loi n'autorise certaines choses que si elles sont expressément convenues par écrit, comme la résiliation provisoire par le bailleur.

L'enregistrement du bail commercial se fait dans les quatre mois suivant sa conclusion auprès du bureau local de sécurité juridique du Service public fédéral des finances. Le non-respect de cette obligation est passible d'une amende pour les deux parties ! En général, c'est le bailleur qui se charge de l'enregistrement.