Un conflit avec vos voisins ? Retour sur l’ancienne situation
Avant le 1er septembre 2021, la problématique des troubles de voisinage ne faisait pas l’objet d’un régime légal distinct et explicite dans le Code civil.
En cas de conflit avec vos voisins, il fallait se fonder sur le droit commun de la responsabilité extracontractuelle ainsi que sur la jurisprudence relative aux troubles de voisinage. Les règles classiques en la matière étaient, de manière assez remarquable, déduites de l’article de base qui définissait les limites du droit de propriété : l’article 544 de l’ancien Code civil. Cette disposition énonçait ce qui suit :
« La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »
Au fil du temps, toute une théorie s’est développée sur la base de cet article, complétée par la jurisprudence de la Cour de cassation.
Dans ce cadre, l’arrêt dit de la cheminée de la Cour de cassation a joué un rôle important. Dans cet arrêt, la Cour a considéré que, sur la base de l’article 544 ancien Code civil, chacun bénéficie d’une jouissance équivalente de son droit de propriété.
On en a déduit que l’équilibre entre fonds voisins devait être maintenu. Depuis cette jurisprudence, les troubles de voisinage pouvaient donc être appréhendés non seulement par le droit commun de la responsabilité extracontractuelle, mais aussi par la théorie de l’équilibre développée sous l’article 544 ancien Code civil.
L’ancien régime des troubles de voisinage
Pour qu’une action fondée sur l’article 544 ancien Code civil puisse autrefois être introduite, trois conditions devaient être réunies :
- Un trouble excessif : cela impliquait que le trouble dépasse les inconvénients normaux du voisinage. Il devait donc être excessif, au point de rompre l’équilibre entre les fonds voisins. L’appréciation de ce caractère excessif était, et reste, une question de fait soumise au juge. Dans cette appréciation concrète, le juge tenait et tient compte de différents éléments tels que le lieu, le moment, l’antériorité de l’occupation et le contexte particulier.
- Le voisinage : il ne s’agissait pas uniquement de propriétaires de fonds contigus. Il suffisait que les fonds soient situés dans un environnement proche pour pouvoir parler de fonds voisins.
- L’imputabilité : il devait exister un lien entre le trouble et le voisin que l’on voulait tenir pour responsable. Autrement dit, le trouble devait être imputable à son comportement, à son abstention ou à sa situation.
Contrairement à la responsabilité pour faute, la responsabilité fondée sur les troubles de voisinage était une responsabilité sans faute : le voisin à l’origine du trouble ne devait pas nécessairement avoir commis une faute juridique pour être tenu de rétablir l’équilibre rompu.
L’action en matière de troubles de voisinage se prescrivait selon les règles de prescription applicables aux actions extracontractuelles.
La sanction en cas de trouble excessif n’était pas nécessairement une réparation intégrale du dommage. L’objectif principal consistait à accorder une compensation appropriée afin de rétablir l’équilibre entre les propriétés voisines. Cela diffère d’une action classique en responsabilité pour faute, dont le principe est précisément la réparation intégrale du dommage.
Cette distinction reste encore pertinente aujourd’hui : celui qui estime que le voisin ne provoque pas seulement un trouble excessif, mais qu’il a en outre commis une faute, peut, le cas échéant, envisager une action distincte fondée sur le droit de la responsabilité extracontractuelle.
Le nouveau régime des troubles de voisinage : qu’est-ce qui change ?
La réforme du droit des biens repose sur plusieurs lignes directrices, notamment la modernisation, la flexibilisation et une approche plus cohérente du droit des biens.
Pour les troubles de voisinage, l’essentiel est que l’ancienne jurisprudence de la Cour de cassation et la doctrine ont désormais été largement consacrées par les articles 3.101 et 3.102 du Code civil.
Le trouble excessif de voisinage
Que recouvre précisément la notion de « trouble excessif de voisinage » ? Le principe demeure que chacun doit supporter les inconvénients normaux du voisinage. Pour qu’il soit question de trouble excessif, il faut donc que les nuisances dépassent ce que des voisins doivent normalement tolérer les uns des autres.
Afin d’offrir davantage de repères, l’article 3.101 du Code civil précise expressément qu’il faut tenir compte de toutes les circonstances de l’espèce, telles que :
- le moment du trouble
- la fréquence du trouble
- l’intensité du trouble
- la première mise en service
- l’affectation publique de l’immeuble d’où provient le trouble
Lorsqu’il est finalement établi qu’il existe effectivement un trouble excessif et que l’équilibre entre deux parcelles est rompu, le juge apprécie quelle mesure est la plus appropriée pour rétablir cet équilibre. L’article 3.101, § 2 du Code civil prévoit notamment les possibilités suivantes :
- Une indemnité en argent compensant le trouble excessif.
- Le remboursement des frais liés à des mesures compensatoires prises sur l’immeuble affecté afin de ramener la charge à un niveau normal.
- Une injonction de cesser l’acte perturbateur ou de prendre des mesures sur l’immeuble à l’origine du trouble, pour autant que cela ne crée pas un nouveau déséquilibre et n’exclue pas un usage et une jouissance normaux de l’immeuble.
Le tribunal dispose donc de plusieurs instruments pour rétablir concrètement l’équilibre entre voisins.
Il est également important de noter que le régime légal n’est pas uniquement pertinent entre pleins propriétaires. L’article 3.101, § 3 du Code civil prévoit en effet que ce régime peut aussi s’appliquer, sous certaines conditions, lorsque l’un ou les deux immeubles voisins sont grevés d’un droit au profit d’un tiers disposant d’un attribut du droit de propriété et que le trouble peut être imputé à l’exercice de ce droit.
L’action préventive
Une nouveauté importante introduite par le législateur est la possibilité d’agir, sous des conditions strictes, dès la phase préventive. Concrètement, cela signifie qu’il n’est pas toujours nécessaire d’attendre que le dommage ou le trouble se réalise effectivement.
L’article 3.102 du Code civil prévoit que lorsqu’un immeuble fait peser des risques graves et manifestes en matière de sécurité, de santé ou de pollution sur un immeuble voisin, au point de rompre l’équilibre entre les immeubles, le propriétaire ou l’utilisateur de cet immeuble voisin peut demander en justice que des mesures préventives soient ordonnées.
Il faut donc bien qu’il s’agisse de risques graves et manifestes. Un risque purement hypothétique ne suffira pas.
Une actualisation importante depuis 2025
Depuis le 1er janvier 2025, le Livre 6 « La responsabilité extracontractuelle » du Code civil est entré en vigueur pour les faits survenus à partir de cette date. Les anciens articles 1382 à 1386bis de l’ancien Code civil ont dès lors été abrogés.
Cela est surtout important dans les situations où un trouble excessif de voisinage s’accompagne d’une faute du voisin. Dans ce cas, pour les faits nouveaux, on ne se réfère plus aux articles 1382 et suivants de l’ancien Code civil, mais aux règles actuelles du Livre 6 du Code civil.
Conclusion
Le régime des troubles de voisinage est aujourd’hui consacré de manière plus claire dans la loi qu’auparavant. Depuis le 1er septembre 2021, les règles de base figurent dans le Livre 3 du Code civil, plus précisément aux articles 3.101 et 3.102. Depuis le 1er janvier 2025, il faut en outre tenir compte du Livre 6 du Code civil pour la responsabilité extracontractuelle générale.
Lorsqu’une personne est confrontée à des troubles de voisinage, il est donc utile de distinguer :
- la théorie de l’équilibre sans faute en matière de trouble excessif de voisinage, qui vise à rétablir l’équilibre rompu ;
- la responsabilité extracontractuelle pour faute, qui peut également entrer en ligne de compte en cas de comportement fautif.
L’action la plus appropriée dépendra toujours des faits concrets, de la nature du trouble et des preuves disponibles.