La résiliation d'un bail commercial à durée indéterminée est soumise à des règles différentes. Il s'agit d'une réglementation qui ne figure pas dans la loi sur les baux commerciaux.
Durée indéterminée
Un bail commercial est en phase de durée indéterminée lorsque :
- d'une part, le locataire continue à louer les locaux après l'expiration d'une période de 9 ans, sans renouveler le bail commercial ;
- et d'autre part, le propriétaire ne s'est pas opposé à la poursuite du bail.
A noter qu'il ne s'agit pas d'une situation où le bail commercial a été prolongé ou renouvelé. Dans ces cas précis, il y a toujours une durée déterminée, et donc pas de durée indéterminée.
Résiliation par le locataire
Du côté du locataire, la loi sur les baux commerciaux ne prévoit pas de réglementation spécifique concernant la possibilité de résiliation. La jurisprudence a donc dû trouver une solution pour combler ce vide. Tant la Cour constitutionnelle que la Cour de cassation ont confirmé que le locataire peut résilier le bail commercial à tout moment, moyennant un préavis d'un mois.
La motivation de ce délai de préavis si court relève de l'application du droit commun des loyers, car le droit des loyers commerciaux (= régime spécial des loyers) ne prévoit pas lui-même de réglementation. Le droit commun des loyers, plus précisément l'article 1736 de l'ancien Code civil, stipule que les contrats à durée indéterminée sont réputés avoir été conclus par mois. Par conséquent, dans un bail commercial à durée indéterminée, le locataire doit respecter un délai de préavis d'un mois.
En tant que locataire, vous pouvez donc résilier le bail commercial après avoir donné un préavis d'un mois. Dans tous les cas, le préavis doit être signifié par lettre recommandée ou par huissier. Cette formalité est de droit impératif, c'est-à-dire que la résiliation est nulle si vous ne respectez pas cette formalité.
Résiliation par le bailleur
Le bailleur doit respecter un préavis de dix-huit mois conformément à l'article 14, paragraphe 3, de la loi sur les baux commerciaux.
La grande différence entre les délais de préavis du locataire et du bailleur (un mois contre dix-huit mois) ne constitue pas une violation du principe d'égalité, selon la Cour constitutionnelle. En effet, si le propriétaire devait résilier le bail commercial pour une durée indéterminée, le locataire aurait à nouveau le droit de demander le renouvellement du bail.