Un bail commercial est conclu par défaut pour une durée de neuf ans. Toutefois, en tant que locataire, vous pouvez toujours résilier votre bail commercial de manière anticipée à l'expiration de chaque période triennale.
Une condition doit toutefois être respectée pour pouvoir donner un préavis. La résiliation doit intervenir au moins six mois avant l'expiration de la période triennale, par lettre recommandée ou par exploit d'huissier.
Cette possibilité de résiliation s'applique aussi bien aux baux commerciaux de neuf ans qu'aux contrats plus longs (par exemple, un bail commercial de 27 ans). Même si vous êtes en période de renouvellement du bail, vous pouvez résilier avant l'expiration de chaque période triennale. Un régime de résiliation différent s'applique aux baux commerciaux à durée indéterminée.
Les possibilités de résiliation du locataire sont déterminées par la loi et priment toujours sur les éventuelles restrictions contractuelles !
Par exemple : si votre bail commercial prévoit que le locataire ne peut résilier le contrat qu'après quatre ans, ou qu'il ne peut pas le résilier du tout, cette disposition n'est pas valable (= nulle). Vous pouvez faire comme si cette disposition n'existait pas. De même, si le contrat stipule que le locataire est tenu de payer une indemnité en cas de résiliation, cette disposition n'est pas valable non plus. Les aggravations du droit de résiliation du locataire sont également toujours nulles.
Bail commercial résilié après 1 an ?
Des dispositions moins strictes, pour le locataire, sont en revanche valables. Si le bail commercial prévoit que vous pouvez le résilier après un an, cette disposition est valable. La réduction du délai de préavis (par exemple à trois mois), la possibilité de résilier le bail commercial à tout moment ou une clause stipulant que la résiliation peut se faire par lettre ordinaire (non recommandée) sont également des dispositions valables.
L'intention de la loi sur les baux commerciaux est de protéger le locataire. En effet, le locataire doit avoir la possibilité de résilier le bail commercial en fonction de l'évolution de la situation (économique). Il est le seul à pouvoir invoquer cette protection.
Formalités de résiliation du bail commercial
Attention : si, en tant que locataire, vous utilisez la possibilité légale de résiliation anticipée, veillez à respecter scrupuleusement les formalités !
Sous peine de nullité, le locataire doit signifier le congé par lettre recommandée ou par exploit d'huissier, dans le délai prévu par la loi. Si vous ne le faites pas, le résiliation sera nulle et non avenue et le contrat se poursuivra. Le bailleur peut en effet invoquer cette nullité ! Si la mise en demeure n'a pas été envoyée par lettre recommandée, vous pouvez bien entendu envoyer une deuxième mise en demeure recommandée si vous n'êtes pas encore à six mois de l'expiration du délai de trois ans.
Enfin, si vous avez plusieurs propriétaires, veillez à envoyer la lettre de résiliation à chacun d'entre eux. Si vous ne le faites pas, la résiliation ne sera pas valable non plus ! Il n'est pas nécessaire de motiver la résiliation. Après tout, vous ne faites qu'exercer le droit obligatoire que vous confère la loi sur les baux commerciaux.
Veillez également à ce que la lettre de résiliation soit signée !