Nouvelles règles pour la location de structures gonflables !

1. Durée et options d'annulation

Le nouveau décret instaure un régime de bail commercial adapté et novateur, conçu pour les contrats de location de courte durée, d'une durée maximale d'un an. Les conditions d'application de la législation relative aux baux commerciaux doivent être remplies :

Par exemple, le bail doit concerner un bien immobilier destiné à l'exercice d'un commerce de détail ou d'une activité artisanale. Il doit donc exister un contact direct entre le locataire commercial et le public dans les locaux loués, mais les modalités de ce contact ne sont plus pertinentes. De ce fait, les litiges relatifs à la présence physique du locataire commercial dans les locaux loués appartiennent désormais au passé.

À l'issue du bail, d'une durée maximale d'un an, celui-ci prend fin de plein droit, sans possibilité de prolongation ni de renouvellement. Si le bail a été conclu pour une durée inférieure à un an, le décret prévoit la possibilité de le proroger une ou plusieurs fois par écrit et aux mêmes conditions, à condition que sa durée totale n'excède pas un an. Dès lors que la durée totale du bail excède un an, suite à des prorogations successives, le contrat de bail est soumis à la loi sur les baux commerciaux et sa durée est réputée être de neuf ans, à compter de la date d'entrée en vigueur du bail initial à court terme.

Le locataire (et non le bailleur) peut résilier le bail à court terme à tout moment, à condition de donner un préavis d'un mois par acte d'huissier ou par lettre recommandée. Une résiliation anticipée par accord mutuel est également possible, mais dans ce cas, les parties doivent consigner leur accord par écrit ou conclure un nouveau bail commercial classique.

2. Absence de droit à indemnisation en cas d'expulsion

En aucun cas le locataire ne pourra prétendre à une quelconque indemnité suite à son expulsion après la résiliation du bail, sauf convention contraire.

3. Nombreux travaux de rénovation

Le décret accorde une attention particulière aux travaux de rénovation que le locataire souhaite entreprendre dans la plupart des cas. Le locataire a toujours le droit d'effectuer tous les travaux de rénovation bénéfiques à son bien, sous réserve des conditions suivantes :

• le coût n'excède pas un an de loyer ;
• ni la sécurité, ni la salubrité, ni l'esthétique du bâtiment ne sont compromises ;
• il en informe le bailleur par écrit avant le début des travaux.

Ce droit aux rénovations bénéfiques peut être limité ou exclu par contrat. Si des travaux sont effectués sans consentement ni autorisation, ou sans respecter les dispositions légales, le bailleur peut les faire cesser par une procédure distincte devant le juge de paix. Le bailleur a également un droit d'accès au chantier. L'exécution des travaux entrepris par le locataire se fait à ses risques et périls.

Le bailleur peut exiger du locataire qu'il souscrive une assurance responsabilité civile, tant pour sa propre responsabilité que pour la sienne et celle du propriétaire, envers les tiers et entre eux. À défaut, le bailleur peut faire cesser les travaux. À la fin du bail, le bailleur a le droit soit d'exiger la suppression des modifications, soit de les conserver sans indemnisation. Les parties peuvent convenir d'un autre arrangement par contrat.

4. Transfert de bail et sous-location

Le transfert de bail et la sous-location sont tous deux interdits en toutes circonstances.

5. Aliénation du bien loué

Lors du transfert du bien loué, le nouveau propriétaire est tenu de respecter le contrat de bail, à condition qu'il soit enregistré. À notre avis, cette règle confirme la jurisprudence.

6. Compétence et procédures judiciaires

Le juge de paix est (et demeure) compétent. Il est également possible (sans obligation) de demander une tentative de règlement amiable avant l'introduction de l'instance.

Tous les jugements rendus en application du nouveau décret sont susceptibles d'appel ou d'opposition et sont provisoirement exécutoires, même en cas d'opposition. Ceci constitue une exception à la règle générale selon laquelle l'opposition ne rend pas le jugement exécutoire (et n'en suspend donc pas l'exécution).

7. Quelques caractéristiques notables en bref

• Conversion volontaire : Le locataire et le bailleur peuvent décider d'un commun accord, à tout moment, de résilier le bail temporaire et de le convertir immédiatement en bail commercial classique de neuf ans.
• Liberté de fixation du loyer : Le loyer peut être fixé librement entre le locataire et le bailleur ; le décret n'impose aucune restriction ni règle d'indexation spécifique à cet égard.
• Obligation d'un écrit : Le contrat doit être établi par écrit. En cas d'accord purement oral, le bail est automatiquement requalifié en bail commercial classique de neuf ans dès sa signature.
• Protection en cas de vente : En cas de vente du bien, le nouvel acquéreur est tenu de respecter le bail temporaire si le contrat est enregistré ou si le locataire exploitait déjà le bien avant la vente.
• Maintien du zonage : Le bail temporaire reste valable tant que le bien est effectivement exploité pour des activités commerciales ou artisanales impliquant un contact avec le public ; un changement de zonage peut remettre en cause le statut de bail temporaire.